Garder la tete froide

C’est pendant les périodes de grands bouleversements, changements qu’il faut savoir garder la tête froide et observer de loin le spectacle.

En effet, il y a des gens qui arrivent à se réjouir quand d’autres se plaignent.

Lorsque les manifestations font feu, que les heurts reprennent de plus belle et que la révolte gronde, certains détectent une aubaine.

Les commerces ne se portent pas mal pour tout le monde comme les actionnaires qui investissent dans Renault ou Carrefour, de belles sommes.

Warren Buffett, le grand boursicoteur expliquait que même si la bourse augmente, il y a des cycles de baisses comme tous les huit ans ou lors de certains grands faits.

C’est souvent aussi là que quand le marché des actions diminue, les obligations elles augmentent et inversement. S’il s’avère intéressant de disposer de ces deux types de portefeuille donc d’obligations plutôt sécuritaires comme sur un PEA et d’actions de grands groupes ou de trackers répliquants, la connaissance des émotions est primordial.

Il n’y a pas besoin d’être très intelligent (rationnel) pour investir mais la maîtrise de ses émotions, permet d’obtenir de bons résultats.

Agir en restant calme et serein comme grâce à la méditation et l’écoute de son esprit, facilite la prise de décisions porteuses de succès.

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Secrets de richesse n°9

De nouveaux secrets de richesse à connaître, comprendre, assimiler et appliquer et les voici:

L’effet de levier consiste à utiliser un bras de levier le plus long possible sans que l’objet à soulever soit lourd et qu’il ne cède. En investissement immobilier, la durée idéale de prêt est de 20 ans afin d’obtenir un cashflow facile sans une augmentation importante du coût de crédit.

– Pour dégager du cashflow chaque mois, il faut savoir réfléchir à la meilleure stratégie d’exploitation comme en collocation ou saisonnier, la meilleure stratégie de marché comme acheter des T3 s’il y a un surplus de T2 pour profiter de la pénurie et louer plus cher, la meilleure stratégie de travaux pour valoriser le bien tout en créant du déficit sans impôts, la stratégie à l’achat sur le marché caché des agences immobilières, marchands de biens et notaires.

– Investir sur une durée plus longue permet de faire baisser le taux d’endettement voire de l’effacer ou d’accroître sa capacité d’emprunt afin de réinvestir plus vite. Aussi en mode fiscal au réel, il est possible encore de réduire le montant du taux d’intérêt grâce à la déduction des intérêts d’emprunt.

Faire des travaux par des artisans en locatif valorise un bien et permet aussi de réduire ses impôts à hauteur de sa tranche marginale pour chaque euro dépensé.

– Les banques quand elles calculent le taux d’endettement sur du locatif ont le choix d’appliquer la compensation des loyers ou non. Dans le premier cas, elles déduisent en soustrayant du montant de prêt mensuel, l’équivalent de 70% des loyers et dans le deuxième cas, ses loyers pondérés sont ajoutés aux autres revenus.

CAS 1:

– Crédit mensuel= 400€

– Loyers pondérés à 70%= 500€×0,70 donc 350€ avec comme exemple 500€ de loyers hors charges mais cela peut aussi être 600€ ou 800€ de loyers..

– Revenus mensuels (salaires, entreprises..)= 2 000€

Résultat:

▪ 400€-350€= 50€

▪ 50€/2 000€= 0.025 donc 2.5% de taux d’endettement en multipliant par 100.

– Pour 600€ ou 420€ (pondérés de 70%) de loyers hors charges mensuels, cela donne:

▪ 400€-420€= -20€

▪ 20€/2 000€= 0,01 donc 1% non pas de taux d’endettement mais de capacité d’emprunt supplémentaire.

CAS 2:

▪ 400€/(2000€+350€)=

▪ 400€/2 350€= 0,17 donc 17% de taux d’endettement en multipliant par 100.

– Pour 600€ ou 420€ de loyers (70%) cela donne:

▪ 400€/(2000€+420€)=

▪ 400€/2 420€= 0,16 donc 16% de taux d’endettement.

La première méthode de calcul est plus avantageuse et dépend des banques, du conseiller, du projet et de vos arguments.

Négocier la gratuité des remboursements anticipés au lieu de payer 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts et/ou la double mensualité une fois l’an (13 au lieu de 12) permet sur du locatif ou de la résidence principale, de réduire significativement le coût d’y crédit, des intérêts et de l’assurance emprunteur qui diminue à chaque remboursement.

– Le coût du crédit et de l’argent est tellement peu élevé qu’il vaut mieux rester locataire et emprunter pour investir au lieu de vouloir chercher la sécurité qui appauvrie au fil du temps.

– Un salarié paie en moyenne 23% de prélèvements sociaux sur salaire et n’a que 10% d’abattement fiscal tandis qu’un investisseur immobilier paie 17,2% de prélèvements sociaux et bénéficient d’un abattement de 30, 50, 70 ou 100% en fonction du choix d’investissement (non meublé, meublé, saisonnier, réel, sci..).

– Le prélèvement à la source sur salaire se fait chaque mois sur les revenus du travail et chaque trimestre ou qu’en septembre pour les revenus locatifs. Les entrepreneurs ont aussi le choix d’être imposés qu’en fin d’exercice après bilan.

– En bourse, il existe des Etf sur plus de 1 600 entreprises différentes et ceci à des coûts de droits d’entrée de moins de 10€ comme de type Lyxor Core MSCI World sur comptes titres. Cela est une bonne manière de rentrer sur le marché des actions S&P 500 et tout en payant très peu chers. De plus, il s’agit d’un tracker capitalisant qui réinvestis automatiquement les dividendes.

Se former reste la clé et manifester son désir doit se trouver à l’intérieur de soi et sans besoin de trouver le temps de réclamer son dû après y avoir contribué soi même indirectement. La personne riche ne cherche pas d’excuses mais trouve des solutions.

 

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Faire le bilan

La fin d’année est souvent l’occasion propice pour établir le bilan des jours, semaines et mois passés. Même s’il faut veiller à garder une ligne de route régulière, c’est arrivé courant décembre que l’on trace le chemin parcouru.

Cela permet aussi de savoir si l’on a progressé, régressé ou stagné mais de façon générale, la vie ne symbolise pas une ligne droite et soit, on avance ou l’on recule.

Il faut se rendre capable de tirer une liste et ceci dans différents domaines comme:

– Le travail en général

– L’argent et le matériel

– La santé et énergie

– Les relations avec soi et les autres

– Le savoir habilitant et développement personnel

– La liberté en termes de moyens, temps et mouvements

– L’ouverture d’esprit à son environnement, la nature et aux êtres vivants (même les plantes)

– Les qualités humaines comme le courage, la vérité, la bonté, la sérénité

– L’intelligence et savoirs faire ou être pratique

– La maîtrise de ses émotions et opinions envers celles ci

Etc……

Une fois que vous avez une première ébauche de critères à jauger, classer ensuite par ordre de priorité ce qui semble le plus important facilite le ou les points sur lesquels on doit se pencher pour faire évoluer les choses.

Peut-être aussi que vous pouvez être satisfait de votre situation financière actuelle ou de votre santé donc par conséquent, vous allez maintenant passer à un autre domaine.

Cela ne signifie pas pour autant de s’arrêter là à ce qui est déjà bien mais continuer de se former encore et encore grâce à la fixation d’objectifs réguliers.

Etablir des petits objectifs voire même de sous objectifs aide finalement à progresser plus vite et à avancer dans tous car en vérité, chacun se lient entre eux.

Vous arrivez difficilement à rester en bonne santé avec trop peu de moyens et encore moins, apprendre sur les finances ou la gestion du temps si vous en manquer.

Ce qu’il faut, c’est de regarder les choses en toute objectivité et ne pas croire qu’un élément extérieur comme le gouvernement va nous aider.

Si tu veux y parvenir, il faut le faire toi même ou grâce à l’aide des autres et des outils à ta disposition sur lequel tu as du contrôle. Comme dit la fameuse expression: « aides toi et le ciel t’aidera. »

Les bonnes résolutions ne tiennent souvent pas longtemps car nous ne savons pas rester lucide sur sa situation actuelle et les éléments passés qui l’on façonnée.

Au lieu de croire en un avenir meilleur, il vaut mieux penser en un passé meilleur. En se projetant dans le futur comme dans cinq ans plus tard, on imagine sa vie pour la ramener aux actions précédentes et cela est identique pour aujourd’hui.

Revenir dans le passé est une manière de créer et formaliser dès maintenant ce que l’on veut demain. De toute façon, le temps évolue pareil donc il ne sert à rien de repousser l’échéance.

Il y a ce moment où l’on dit stop ce qui signifie qu’un certain seuil de saturation a été atteint.

Commencer à comprendre que l’on est pas immortel amène alors à reconsidérer ses choix d’hier et ceux de demain.

Deux chemins s’offrent désormais à vous, celui qui se tourne vers le cycle de l’évolution ascendante ou de la lente et profonde descente aux enfers. Il n’existe pas de juste milieu et même pour ceux qui bénéficient des meilleurs médecins.

Une habitude reste une habitude et si elle demeure mauvaise, tant qu’on ne décide pas de la supprimer et/ou la substituer à une bonne habitude rien ne change.

A moins de mener une vie entière autour du mensonge ou déni de vous même et du monde extérieur, accrocher vous plutôt à chercher des indices afin de découvrir de nouveaux décors et sons plus lumineux et harmonieux.

En écoutant ce que dit votre voix intérieure, vous ne croyez plus à tout ce que l’on vous raconte. Le bon détective arrive à distinguer les faits des apparences pour ne finir par ne garder que la preuve indubitable ou du moins un faisceau suffisamment vérifiable.

On commence à grandir, dès lors que l’on arrête de vivre dans le doute et d’avoir peur. Ce qui trahit et mène à l’échec provient d’un trop grand manque de convictions et d’un caractère tiède et docile.

Si l’on reprend le pouvoir de son esprit, on ne s’arrange plus avec sa vie et les vérités qu’elle nous délivre mais décide consciemment de la façonner selon ses propres convictions qui ne demandent qu’à naître ou à devenir plus claires et limpides.

 

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Investir gagnant

Il existe des solutions pour investir gagnant mais pas de manière aussi avantageuse en fonction des choix effectués.

Ce qui veut dire qu’un travail salarié donne le bénéfice de la facilité du crédit et l’inconvénient des charges et impôts importants. La France est la championne d’Europe pour les impôts et prélèvements sociaux.

La bonne nouvelle est qu’en combinant salariat et investissement, cela peut donner des résultats impressionnants.

L’état accorde de meilleurs avantages fiscaux aux investisseurs et entrepreneurs.

Par exemple, vous bénéficier de 30 ou 50% d’abattements forfaitaires sur impôts pour du locatif au lieu de 10% sur le salaire.

En frais réels, on part sur des mêmes bases.

Le système reste ce qu’il est et le but consiste à savoir s’y adapter.

▪ Une première façon d’apprendre à investir va dans le principe de copier ce que font les banques.

Elles versent un taux d’intérêt de 0,75% sur le livret A et en facturent un autre sur prêt de 1,50 ou 1,80% et ceci en utilisant l’argent des autres.

Si vous mettez 100€ sur un livret A le premier mois et que le deuxième, vous mettez 200€ dessus et en reprenant 100€ sur le livret alors chaque mois, vous épargner 100€.

– 100€ placé le mois 1 sur livret A

– 200€ placé le mois 2 et retrait de 100€ du livret A (200€)

– 200€ placé le mois 3 et retrait de 100€ d’un livret A (300€)

………………………………..

Le faite de ne pas retirer sur le compte de dépôt mais sur le livret force à éduquer son intelligence émotionnelle et financière.

Vous savez qu’il y a 100€ à votre disposition sur le livret A que vous retirez avant du compte de dépôt et le but s’applique à laisser aussi un maximum possible cette somme comme 40, 60 ou 100% de celle ci.

Donc à la fin, au lieu d’épargner 100€ chaque mois en plus de ce que vous avez déjà, cela peut s’élever à bien davantage.

Pour mieux y arriver, vous prenez votre salaire net mensuel que vous divisez par 12 qui équivaut au nombre de mois dans l’année.

Pour 1 200€/mois cela donne 100€/mois comme pour 2 000€ cela fait 166€/mois…

Bien-sûr, rien empêche de placer plus que cela en gardant simplement la somme totale du mois précédent sur le livret A et pour doubler votre épargne.

Au lieu de gagner un salaire net supplémentaire dans l’année et sans aucun impôt, vous pouvez en gagner 2 voire plus si vous augmenter l’apport en divisant sur 11 ou 10 mois.

Se payer en premier ne veut pas dire payer les autres en premier.

La banque, les percepteurs, les créanciers ou même l’état sont bien sûre débiteurs mais beaucoup moins qu’ils en ont.

Le but de se créer davantage de débiteurs que de créances aide à effectuer des distinctions plus subtiles.

Vos choix en matière de dépenses vont changer et devenir beaucoup plus sélectifs.

Un actif financier se transforme en passif ou inversement et tout se chamboule dans votre esprit.

Vous n’êtes plus un consommateur (du black friday..) mais un producteur.

▪ Cette première étape et la meilleure compréhension du système aboutit à reconsidérer autrement sa manière d’investir et de façon plus cohérente et censée.

Au lieu de regarder les choses, vous réfléchissez sur elles et au lieu de suivre les opinions vous constatez les faits.

Si vous créer de la valeur, c’est aussi et surtout afin de se trouver récompenser du risque pris.

En réalité, il ne s’agit pas d’un risque au réel sens du terme où l’entendent et l’envisagent beaucoup de gens. Ce qui se subodore chez un riche qu’il agit dangereusement, de son point de vue la trappe à beaucoup plus de profondeur chez un non initié.

Vous pouvez reconnaître et comprendre cette phrase à la mesure de votre avancement spirituel et mental car tout se créer dans la tête.

Pour investir de façon gagnante, chaque centime investit doit en rapporter davantage et une des raisons qui amène la générosité se matérialise par la capacité à savoir se rendre altruistes là où d’autres sont égoïstes.

Si de l’argent est mis sur une action en bourse, elle doit rapporter comme en veillant au bénéfice net par actions (BNA) positif.

Si de l’argent est mis dans l’immobilier, le cashflow doit être positif.

Si une entreprise se créer grâce à de l’argent comme dans une auto école ou des tacos, le résultat net doit être positif.

Si l’on joue au poker, on doit savoir relancer pour jauger l’autre et se coucher pour le surpasser.

………………………………

– De l’argent, il y en a beaucoup et qui se fabrique chaque jour sans même s’en apercevoir.

Sauf que ce qui différencie le pauvre du riche est que ce deuxième a compris qu’au bout d’un moment, il arrête de donner son argent aux autres en premier et utilise aussi celui ci sous forme de dettes (lui/le vendeur) qui se transforment en créances (autres/les consommateurs).

Il existe un monde parallèle dans lequel chaque homme ou femme peut rentrer et participer à sa guise selon son désir.

Si l’on veut donner une définition de la pauvreté ce que l’on peut dire, c’est que ce n’est pas le contraire de la richesse mais celui de la contribution.

Chaque récompense dépend de la qualité de celle ci.

Améliorer sa santé ou ses investissements revient au même sauf que cela touche seulement à des domaines différents, le corporel ou le matériel et souvent les deux se lient ensemble.

Celui qui agit mal dans une chose, fait aussi souvent mal dans toutes les choses.

La perfection n’existe pas mais tout s’améliore pas à pas.

 

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Calculer son pret immobilier

Après ce premier article, Calculer son crédit immobilier pour connaître ses capacités d’emprunt actuelles et futures ainsi que celui là afin de réussir un investissement gagnant, nous allons nous pencher sur les méthodes de calculs des intérêts du prêt immobilier.

Si la banque propose par exemple, un prêt de 100 000€ à 2% d’intérêt nominal fixe et 0,5% d’assurance de prêt, des montants sont associés chaque mois au capital à rembourser et constituent la même mensualité.

Ces 2 taux sont négociables et peuvent être beaucoup plus faibles.

Pour le calcul du taux d’intérêt, il est dégressif avec le temps ce qui veut dire que l’on rembourse beaucoup plus au début et de moins en moins chaque mois.

Il faut d’abord commencer par pondérer le taux sur 12 mois ce qui revient à diviser 2% par 12.

▪ 2%= 0.02

▪ 0.02/12= 0.0016

▪ 0.0016×100 000€= 166.66€ le premier mois.

Si vous regardez votre tableau d’amortissement, vous obtenez avec ce calcul, le chiffre qui est noté dessus en fonction du montant emprunté au départ et ensuite de celui restant dû.

Ce qui veut dire que si le capital emprunté à rembourser reste toujours le même à la fin qu’au début (toujours 100 000€), il est lissé du plus faible au plus élevé en fonction des intérêts qui eux évoluent à la baisse chaque mois.

Plus le crédit se paie et augmente en mensualités de remboursement de capital (même s’il demeure identique à la fin) et plus le montant des intérêts lui baissent au fil du temps ce qui augmente progressivement sa capacité d’emprunt future.

S’il ne reste plus que 50 000€ de capital alors le montant d’intérêt s’élève à 83.33€ avec le même calcul qu’au dessus.

S’il est important de connaître le montant des intérêts à payer, c’est surtout de façon annuel et quand on se pose la question du choix du mode d’imposition le plus avantageux.

Dès lors que les calculs de rentabilité dégagent un cashflow positif, il faut savoir si en mode d’imposition au réel (meublé ou non) et au regard des autres charges à déduire cela dépasse les 30% d’abattement en micro foncier en non meublé ou 50% sur du meublé micro bic et durant 3 ans minimum.

Ensuite, si la déduction des frais réels ne dépasse plus 50, 30 voire 71% en saisonnier, il s’avère plus judicieux de repasser en mode d’imposition classique.

Il reste simple d’effectuer ses calculs ou se faire aider par un expert comptable surtout dans le cas du meublé au réel avec des amortissements à déduire qui s’y rajoutent.

Le calcul de la cotisation groupe et frais (déductible au réel) en cas de décès ou invalidité reste sur un montant identique chaque mois en fonction du capital emprunté de départ.

Heureusement, il diminue en cas de remboursement anticipé et au même titre que le capital et les intérêts.

Cette assurance est aussi négociable et représente un pourcentage faible du montant initial. Plus celui ci s’avère important et plus la cotisation l’est aussi. L’âge et l’état de santé font aussi partie des critères de barème pris en compte d’où l’importance d’investir jeune et de ne pas fumer…

Pour une assurance à 0.5% avec 100 000€ emprunté cela donne:

▪ 100 000×5%= 500€

▪ 500/12= 41.66€

Cela signifie qu’en plus des 100 000€ à rembourser et des intérêts dégressifs mensuels, s’y ajoute 41,66€ par mois à payer.

S’il s’agit d’un prêt sur 20 ans ou 240 mensualités cela donne presque 10 000€.

Donc sur chaque mensualité, il y a le capital restant dû qui augmente, l’intérêt qui diminue et l’assurance groupe et frais qui reste fixe.

Il faut savoir que si vous êtes investisseur, vous allez payer très peu cher l’assurance groupe et le choix de la banque reste souvent décisif. Un courtier peut vous aider pour cela.

Le crédit est un puissant levier que les gens riches savent utiliser à leur avantage.

Pendant que d’autres personnes se plaignent et vont manifester leur colère dans la rue, en coulisse des gens avisés s’enrichissent toujours plus et accroissent leur liberté et indépendance financière.

Ils agissent souvent en souris, aiment laisser les débats aux autres et la politique aux incapables car n’ont pas le temps de jouer des coudes et d’adopter une mentalité de compétition.

L’investisseur intelligent voit l’argent comme une création et le système financier comme un jeu du Monopoly où un locataire d’un T3 loue à un autre un T2 qui loue lui même un T1 et peut aussi racheter ou revendre afin de progresser plus vite.

Pour y arriver, il compte sur des partenaires.

Et une fois que cette banque vous a ouverte ses portes à vous de faire en sorte de la fidéliser 😊.

 

 

 

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Le bon timing

Si vous voulez réussir plus facilement et rapidement, il vaut mieux choisir le bon timing.

Cela signifie qu’il y a des dates à respecter et que si vous tombez trop tôt ou tard, la donne peut changer du tout au tout.

Complétez aussi cela avec cet article, Se payer en premier.

Voici donc quelques exemples de dates à privilégier:

– Les banques fonctionnent par quinzaines donc chacune d’entre elles rémunèrent une quinzaine d’intérêt sur vingt quatre au total ou sur une assurance vie, un jour de plus sur 360 (sans les jours fériés).

Même si l’épargne ou l’assurance vie ne permet pas de gagner d’argent avec l’inflation, l’idée de se constituer au moins un apport pour de futurs investissements doit être un élément suffisant afin de maîtriser ce principe de calculs.

– Si votre revenu (travail, locatif..) tombe sur votre compte en début de mois ou que vous faites en sorte que cela soit le cas et que vous avez un prêt mensuel en fin de mois, vous gagnez une quinzaine.

– Au moment d’acheter un bien immobilier si surtout cela se passe courant le dernier trimestre, repoussez la date de signature définitive pour l’année suivante à partir du 1er Janvier afin d’échapper à la taxe foncière en année n.

Malgré les proratas possibles du notaire au moment de l’achat, aucune loi ne l’oblige (le cas aussi des charges trimestrielles à partir du 1er jour des 3 mois payables par le vendeur en entier) car il ne s’agit que d’un usage et rien empêche de le refuser. Cela va en faveur du vendeur ou de l’acheteur et se négocie. La date est seule preuve avec appui supplémentaire de non paiement notifié sur le compromis.

En tant que locataire, résilier avant la date de fin de préavis donc avant le 1er Janvier cette fois ou louer après cette date donc à partir du 2 évite d’avoir à payer de taxe d’habitation.

– Si vous retirez des participations ou intéressements encore fiscalisés avant la déduction totale des 5 ans et en respectant les critères de retraits comme l’achat d’une résidence principale, attendez de le faire en début d’année suivante du versement en les plaçant. Vous gagnez une année d’impôts et disposez d’argent plus rapidement afin de rembourser par anticipation des crédits ou mettre de l’apport sur des investissements…

– Acheter pendant les soldes ou après les fêtes de fin d’année permet d’échapper au marché du plus grand nombre car il est bien connu que là où passe la caravane, les vaches suivent.

– Quand vous payer vos factures d’électricité ou de chauffage, un forfait généralement s’applique et qui se base sur une estimation et non sur la consommation réelle. Mais au bout d’un an par exemple, si vous avez consommé moins, la différence est remboursée ou si plus, elle est facturée. En maîtrisant ses dépenses, vous pouvez négocier vos factures mensuelles à la baisse et en fonction de celles de l’année précédente et pour finir, si vous dépassez quand même alors au moins c’est vous qui vous payez en premier d’abord.

– La banque facture des frais de découvert en fonction de la durée et du montant de celui ci. En l’utilisant et appliquant les principes d’avant, il peut devenir aussi votre ami pour investir en le recouvrant avant 30 jours au lieu de devenir votre pire ennemi.

– Arrivé au mois de Mai, les étudiants commencent à se mettre en recherche de logement donc il faut savoir signer le bien minimum 3 mois avant comme début février pour début de location à compter de début mai. Cela peut même être avant en cas de travaux comme en janvier.

– Les dates sont souvent fixées pour influer sur nos émotions au lieu de voir la réalité. Rien empêche aux gens de ne pas payer immédiatement certaines charges (sans pénalités) et cela laissent le temps de travailler pour soi au lieu de payer les autres en premier. La force de caractère doit alimenter les décisions à prendre en terme financier.

Servez vous des dates et échéances à votre avantage et à bon escient (créer de la valeur) et c’est le monde qui va vous remercier, même ceux qui ont dû attendre un peu plus auprès de vous 😀.

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Les calculs immobiliers

Pour réaliser un investissement immobilier locatif qui génère de l’argent, il est utile de connaître certains calculs immobiliers.

Ceci comme arguments de négociation et/ou critères de recherche afin d’obtenir un bien rentable c’est à dire qui s’autofinance et dégage même une plus value ce que l’on appelle du cashflow positif ou marge supérieure. (loyers hors provisions-mensualites-charges de copropriété non récupérables-charges exploitation comme assurance ou de gérance- taxes-impots-vacances locatives..)

En effet, il faut savoir distinguer la rentabilité de l’opération (cashflow) avec celle du rendement global au regard de vos autres revenus et prêts comme base de recherche pour ne pas s’endetter davantage mais dans les 2 cas, si vos loyers ne couvrent pas l’ensemble du montant du prêt, des charges et impôts, vous obtenez un solde négatif ou encore votre division n’est plus possible car les loyers se noient dans les frais, charges et impôts 😂 et il ne reste plus que le dénominateur donc plus de quotient par la même.

En complément, allez consulter cet article sur le calcul du prêt immobilier.

Vous pouvez déjà commencer à effectuer très rapidement de tête certaines opérations et confirmer ensuite celles ci, par d’autres avec plus de chiffres.

Ce qu’il faut retenir aussi, c’est que s’arrêter au premier calcul avant visite n’est souvent pas suffisant car l’élément de négociation a souvent un rôle à jouer non négligeable.

Disons que pour commencer, vos critères de recherche doivent se baser sur un rendement moyen brut entre 8 à 10% (cash flow positif sur au delà de 10) et nous allons voir à quoi il correspond.

– Le rendement brut est le montant des loyers en cours ou estimés hors charges à l’année et que l’on divise par celui des frais d’acquisition. Le tout est ensuite multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage.

Cela donne par exemple:

• 500€ de loyers hors provisions de charges×12 mois.

• 80 000€ de montant net du bien+ 6 400€ de frais de notaire (8% environ du prix du bien).

▪ 500 à 1 500€ de frais de dossier négociables.

▪ Le montant des frais de garantie en partie remboursable dépend du montant emprunté et plus il est élevé plus son pourcentage baisse en proportion de ce montant.

Pour 80 000€ emprunté, cela oscille environ entre 0,78% pour la caution donc 626€, 1,22% ou 979€ pour le prêteur de denier (IPPD) et jusqu’à 2,12% ou 1 699€ pour l’hypothèque.

▪ Les frais d’agence éventuels de 7 à 8.5% environ pour un montant de 80 000€ donc 6 000€ environ.

▪ Le montant des travaux éventuels de 3 000€ et 1 000€ d’ameublement.

Donc le calcul pour un bien acheté de 80 000€ avec travaux sans agence et avec choix de prêt par cautionnement correspond à:

▪ 6 000€ hors charges de loyers/80 000€ de bien+6 400€ de frais de notaire+1 000€ de frais de dossier+626€ de caution+3 000€ de travaux

▪ 6 000€/ 91 026€= 0,065

▪ 0, 065×100= 6,5% de rendement brut.

A noter que ce bien ne peut être éventuellement rentable et avoir un retour sur investissement profitable qu’avec un rendement brut minimum de 8% au départ et en optimisant le montant des loyers ou en réduisant certains frais ci dessus et en négociant le prix de départ ou de mettre un apport…

De plus, après le rendement brut qui donne une indication sur le potentiel de l’investissement, il faut ensuite avec plus d’éléments calculer le rendement net (moins les charges) et net net (moins les impôts) mais ceci n’est pas l’objet premier de cet article qui vise surtout à maîtriser certains calculs de base déterminants pour un choix plus approfondi.

– Le deuxième calcul à connaître est celui de sa capacité d’emprunt car il ne sert à rien en effet de s’engager sur un bien si on ne dispose pas d’argent pour l’acheter ou de revenus suffisants pour emprunter le prix qu’il coûte.

La capacité d’emprunt équivaut au montant total de ses revenus que l’on divise par trois (33% de taux d’endettement pris en compte par la banque) et auxquels on retire ensuite les crédits en cours ou les pensions (alimentaires..).

S’il y a déjà un prêt ou loyer en cours, la nouvelle base de calcul avant la pondération de 33% débute après la déduction de ceux ci des revenus donc pour 1 500€ de revenus et 400€ de loyers ou prêts, cela ne donne plus que 1 100€ de revenus.

D’où l’importance de toujours vivre en dessous de ses revenus nets mensuels en comparaison du loyer et/ou prêt afin de garder une capacité d’emprunt plus élevée.

Admettons que l’on dispose de 1 500€ de revenus mensuels, d’un prêt automobile mensuel de 150€ (crédit immo déjà payé) et d’une pension alimentaire mensuel de 100€ cela donne:

▪ 1 500€/3= 500€

▪ 500€-150€-100€= 250€ par mois.

Pour ce cas, la banque ne peut vous accorder un prêt d’un montant mensuel à rembourser supérieur à 250€ à moins d’augmenter ses revenus, de rembourser son prêt en cours ou encore d’emprunter à plusieurs…

De plus, avec 250€ de montant de prêt maximum par mois et en fonction de l’endroit où vous êtes situés cela peut permettre d’acheter un garage, un petit studio ou appartement à la condition obligatoire que le montant du crédit soit couvert par 70% du loyer c’est à dire qu’il reste une marge de 30%.

– Ce que l’on nomme la pondération des loyers.

En effet, la banque pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier ne prend en compte que 70% des loyers et non 100% car elle retire les différentes charges et impôts inhérents à la gestion du bien ce qui revient à estimer une base de rendement net net de taux d’endettement par celle ci.

Le calcul du taux d’endettement de la banque est le montant des loyers hors charges à l’année multiplié par 70% et que l’on compare avec le montant total annuel du prêt (divisé). On multiplie le tout par 100 et cela doit être supérieur ou égal à 70%.

▪ 6 000€ (500€ loyers mensuels)× 0,70 (70%)= 4 200€ de loyers annuels hors charges.

▪ 250€×12 mois= 3 000€ de prêt annuel.

▪ (3 000€/4 200€)×100= 71, 42..%.

Ce montant signifie avec des loyers hors charges de 500€/mois que l’on s’endette d’environ 1,42% au total ou en plus de son taux d’endettement actuel comme en cas de remboursement d’une résidence principale.

Avec 550€ de loyers mensuels, le taux d’endettement est de zéro et l’on gagne même 5% de capacité de financement en plus. Avec 450€ de loyers mensuels, on s’endette de presque 10% en plus ce qui montre l’importance du prix d’achat (bon rendement de 10%) et/ou de celui des loyers avec des charges faibles…

– Le quatrième calcul à maîtriser est le taux de couverture du crédit qui sert à la banque à déterminer si votre investissement est bénéficiaire.

Il faut prendre le montant des revenus locatifs moins les dépenses totales et le tout divisé par le montant annuel de mensualités de prêt.

Si le tout est supérieur ou égal à 1 cela signifie que votre bien reste rentable au regard de la banque.

En reprenant les chiffres précédents on obtient:

▪ 4 200€ de loyers annuels hors charges (pondérés de 70%).

▪ Les dépenses totales correspondent à ce que vous payer chaque mois dans vos dépenses quotidiennes comme l’alimentaire, charges courantes de son logement, essence, assurance etc.. Admettons que l’ensemble équivaut à 350€ par mois ou 4 200€/an.

▪ La somme annuelle de mensualités de crédit de l’investissement qui s’élève à 3 000€ (250€ de mensualités×12 mois).

▪ (4 200€-4 200€)/3 000€= 0,0003.

Avec 5 ou 6 000€ de loyers pondérés par an, 2 ou 3 000€ de dépenses et charges quotidiennes et que 2 ou 3 000€  de remboursement de prêt immobilier sur l’opération sans autre prêt, on est dans le vert donc égal ou supérieur à 1.

S’il y a 6 000€ hors charges de loyers, 3 000€ en dépenses et 2 500€ en prêt à l’année cela donne:

▪ (6 000€-3 000€)/2 500€= 1,2.

La banque regarde aussi cela pour vous prêter ou non et voir si vous pouvez éventuellement surtout en étant déjà au taquet c’est à dire endetté à 33% ou proche, dépasser ce taux.

La maîtrise de ses dépenses est un élément très apprécié.

Comme chaque remboursement de mensualités permet de gagner un peu plus de capital et augmente par la même la valeur de votre patrimoine, il est possible d’obtenir quand même un accord de prêt par le conseiller de la banque mais se voir aboutir à un refus de la direction ou du service de cautionnement.

Il faut encore répéter que tant que vous n’obtenez pas un rendement brut annuel de départ intéressant de 8% minimum et si vous êtes déjà endetté, même en considération de ce quatrième calcul positif pour la banque, elle ne peut vous prêter d’argent ou ne prendre qu’un risque très minimum si vous êtes un gros client. (reste à vivre important)

Le reste à vivre proportionnel aux revenus générés par l’investissement ou autres comme 2 000€ pour des revenus de 3 000€ et un prêt de 1 000€ (33%) ou 1 000€ pour des revenus de 1 500€ et un prêt de 500€ (33%) et l’épargne de précaution sont aussi déterminants pour la banque car dans les deux cas, ils doivent être assez élevés et non bloquants.

Ce qu’il faut retenir de tous ces calculs c’est que l’investissement immobilier n’a rien de compliqué dès lors que l’on connaît et maîtrise certaines opérations simples propres au domaine spéculatif et bancaire.

Il ne faut pas pour autant se précipiter et écouter trop vite certains conseilleurs qui disent qu’il est possible d’investir même sans apport.

La quotité empruntée que calcule la banque équivaut à la différence entre le montant emprunté et la valeur du bien. Parfois et surtout au début, il vaut mieux mettre un maximum d’apport donc emprunter moins que ce que coûte le bien afin d’augmenter sa capacité d’emprunt future et tout en préservant son taux d’endettement. Après, l’apport peut devenir facultatif car vous disposez aussi de fonds plus élevés chaque mois.

En vérité, seuls les chiffres parlent d’eux mêmes et doivent servir de prérequis. Avec un faible revenu, il y a une plus faible capacité d’emprunt et sans apport, la banque prend plus de risque surtout si vous ne savez pas respecter les calculs précédents.

Dans ses recherches d’affaires immobilières (que vous créer le plus souvent), le particulier ou professionnel voire expert doit garder à l’esprit ces premières notions de taux d’endettement brut (8% minimum et 10% idéal pour être rentable) en sachant que cela peut varier en positif ou négatif en fonction des charges et impôts à déduire après pour le calcul de la rentabilité net.

D’où l’importance de ne pas s’arrêter à cette formule mais de savoir négocier le prix et les conditions et optimiser le montant des loyers et la fiscalité.

Retenez toujours que l’immobilier n’est pas une affaire de sentiments mais de chiffres et que seuls ceux ci parlent.

Les autres opérations se font plus au regard de la banque dans le but de conserver un bon dossier ou profil car comme à l’école, vous êtes soumis à notation. Celle ci ne va pas forcément récompenser votre assiduité ou le respect des consignes mais plus, votre application à comprendre comment fonctionne le système et le tourner à votre avantage en s’y adaptant.

Si vous savez ce que vous êtes en mesure d’emprunter comme en allant voir un courtier, optimiser ses loyers grâce à des travaux, de la rénovation ou à un mode d’exploitation différent et maîtriser vos dépenses/charges liés à votre investissement et en dehors de celui ci, vous devenez alors un joueur différent car comme dans tous les domaines, il existe des amateurs, des pros et des cracks 😉.

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Pratiquer le don

Dans sa recherche de liberté et indépendance financière, cette quête ne doit pas se faire sans ce principe du don.

En effet pour s’enrichir, il faut déjà le manifester à l’intérieur de soi et dans ce sens de savoir aussi disposer d’idéaux et principes plus nobles sans pour autant se laisser manipuler.

Ce qui distingue généralement une personne riche d’une autres au delà des objectifs qu’elle se fixe, réalise et matérialise est qu’elle sait redonner une partie de ce qu’elle créer.

Apporter de la valeur permet d’amener un plus au monde et comme il y a déjà bien assez pour celui qui manifeste au quotidien de la gratitude pour ce qu’il a, il ne se contente pas de tout garder pour lui mais en redistribue aussi une partie.

Les montants peuvent se chiffrer à plus ou moins élevés et ce qui compte est de débuter cette pratique le plus tôt possible dès lors qu’il y a un avancement dans sa vie.

Mais même si ce n’est pas encore le cas, on trouve toujours quelqu’un qui a moins que soi et si l’on ne veut pas porter au quotidien son regard sur des images de pauvreté ceci afin de garder cette vision d’abondance, rien empêche pour autant de donner même que 20 cts à l’occasion.

Un petit geste peut aboutir à un grand résultat comme celui de sauver une vie même si l’on ne tient pas à la sienne.

Et soit dit en passant ne vaut il mieux pas fumer une cigarette de moins et peut être préserver une vie supplémentaire.

Donc s’il y a une différence qu’elle est elle et comment se manifeste elle:

– Celle de la vision du manque ou alors, celle de l’abondance?

– Celle de la peur ou celle de l’amour?

– Celle de la frustration ou celle de la reconnaissance?

– Celle du mensonge ou celle de la recherche de vérité?

– Celle de la non responsabilisation ou celle d’assumer ses choix?

Beaucoup de gens objecte la misère et détourne leur regard quand ils se trouvent face à la mendicité par exemple, sans doute à cause de la crainte de se faire avoir ou d’arriver à se retrouver dans la même situation de détresse extrême car ils conservent cette mentalité du manque.

En ayant peur de la pauvreté, ces gens fuient tout autant la richesse.

Ce qu’ils voient à la tv ou dans les journaux les incitent à généraliser une situation à outrance et d’envisager le pire tout en se laissant se cramponner à un idéal sécuritaire même entre guillemet sectaire. En niant la réalité, ils se nient surtout à eux même et s’empêchent de développer plus d’abondance et de bonté dans leur vie.

Les pauvres mais aussi les gens en marge de la société ou ceux qui ne viennent pas du même pays ou n’ont pas la même religion ou coutumes peuvent devenir un prétexte de rejet. Se mêle dans l’esprit de ses gens pauvres d’esprit et de tout bord social, un entrelacs d’idées et opinions contradictoires, très souvent sans aucun rapport les uns avec les autres.

A l’hésitation se succède la confusion.

Pour échapper à cela, il faut savoir se réveiller et souvent la meilleure façon d’y parvenir passe par l’effort conscient et volontaire de développer plus de générosité.

En général, la méditation amène cette faculté tout comme une alimentation moins carnée…

Le don en fait partie.

Assumer sa vie apporte de nombreux bénéfices à soi et aux autres.

Il devient un geste sincère et simple comme en argent, en action, en compliment, en écriture peu importe et seul compte le premier pas.

A titre personnel, je donne chaque mois 40€ pour la SPA et renvoie aussi régulièrement des chèques restaurants ou autres sur Je Dej, Je Donne.

Certes, ceci est très négligeable comparativement aux réels besoins mais c’est une façon d’accorder sa vie et son argent avec ses valeurs et convictions profondes.

Même si grâce à ses dons, les impôts vous accordent entre 66 à 75% de réductions sur ce que vous donner, le premier point essentiel se symbolise dans celui du partage et de l’entraide car si un maximum de monde s’y met chacun individuellement à son niveau, on peut changer et modifier une partie des inégalités ou souffrances terrestres…

Ensuite, au fur et à mesure que l’on dispose de plus de fonds, la contribution peut augmenter davantage.

Il suffit juste de prendre cette décision de commencer.

 

 

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Economiser sur la voiture

Si posséder et conduire une voiture ou un véhicule à moteur n’a rien d’obligatoire, il est néanmoins utile de connaître certaines règles pour économiser sur son utilisation de carburant entre autre.

Diminuer ses charges variables est primordial car cela vient avant les charges fixes et permet de conserver une marge sur coûts variables plus élevées.

– Il faut déjà demander au fabriquant ou vendeur s’il s’agit bien d’un moteur à injection qui coupe la transmission de carburant en descente ou en relachant l’accélérateur.

– Veiller à l’entretien régulier du véhicule comme les bougies, plaquettes de freins, filtres à air et anticiper les dysfonctionnements ou pannes avant qu’ils arrivent.

– Anticiper et regarder loin devant soin permet d’éviter les freinages et accélérations intempestifs pour économiser jusqu’à 40% de carburant.

– Vérifier la pression des pneus à l’oeil à chaque utilisation du véhicule (si crevaison) et utiliser un manomètre au moins une fois par mois car une pression trop faible use du carburant.

– Ne pas laisser tourner le moteur à froid mais rouler à faible allure pendant 5 minutes.

– Passer sur du carburant SuperEthanol (essence, mais, blé, sucres, amidons) avec ou sans boîtier pour réduire la facture d’essence de près de 35% ou 20% au GPL.

– Bénéficier du système stop and start qui met le moteur à l’arrêt quand le véhicule passe au point mort (feux, panneaux..) et le rallume automatiquement quand on passe une vitesse ou couper le moteur au delà de 30 secondes d’arrêt.

– Utiliser le limiteur de vitesse en ville ou le régulateur en ligne droite sans travaux comme sur autoroute.

– Mettre les affaires dans le coffre et non sur la plage arrière (sécurité) ou sur le toit (consommation).

– Éviter les barres de toit.

– Ne pas allumer la climatisation ou ouvrir les fenêtres mais enlever son pull ou s’hydrater.

– Diminuer la radio et les systèmes électroniques.

– Degivrer manuellement et non de manière électrique.

– Utiliser l’ordinateur de bord qui signale les changements de vitesse ou alerte d’une consommation excessive ou anormale.

– Se servir d’un GPS pour optimiser ses trajets.

– Consulter des sites internet pour trouver les trajets les plus courts.

– Louer une voiture en leasing pour profiter du neuf en changeant régulièrement et ne pas subir l’obsolescence ni les tracas de pannes (pris en charges).

– Prendre des raccourcis ou des détours routiers moins coûteux.

– Louer une voiture seulement quand on en a besoin comme pour partir en vacances avec le plein déjà fait et l’assurance non à souscrire.

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Secrets de richesse n°8

Après les 7 premiers opus de richesse, de nouveaux sont au programme:

– Pour calculer un rendement immobilier et ne pas s’endetter auprès de la banque, 70% du loyer mensuel minimum doit couvrir la totalité de la mensualité de crédit.

– Pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier locatif et gagner de l’argent, il faut qu’il ait un rendement brut minimum (loyer mensuel hors charges/coût acquisition×100) de plus de 10%.

Le coût d’acquisition correspond au montant du bien, frais de notaire (7 à 8%), frais d’agence immobilières du vendeur ou acheteur, de garantie et dossier du prêt bancaire, travaux d’entretien, rénovation et amélioration, coût d’ameublement…

Des travaux d’amélioration soumis à déduction d’impôts (cités au dessus) sont synonyme le plus souvent d’une tva réduite de 10%.

Évaluer le montant de travaux d’artisans revient à environ 500€ du mètre carré pour un rafraîchissement (peinture, robinetterie, parquet..), entre 800 et 1 000€ le mètres carré pour de la rénovation (plomberie, électricité, pose mur ou cloison..) et jusqu’à 1 500€ sur du haut de gamme.

Le calcul du cashflow immobilier est la différence entre le loyer perçu hors provision de charges récupérables (ménage, eau froide, taxe ordures ménagères..) et la mensualité du prêt, les charges (taxe foncière, de copropriété non récupérables comme travaux), assurance PNO ou loyers impayés, intérêts emprunts (baissent chaque année ce qui augmente le montant d’impôts en fiscalité au réel), impôts, honoraires de gestion immobilière éventuels, frais de comptabilité ou coût de CFE sur du meublé…

Optimiser un investissement immobilier locatif revient à l’acheter en dessous des prix du marché avec de faibles charges et taxe foncière, proposer de la qualité entre moyenne et haut de gamme afin de générer un meilleur loyer et maîtriser sa fiscalité.

Le premier bien est très important et si c’est une bonne opération, le banquier va vous accueillir à bras ouvert d’où aussi l’importance de lui donner des contreparties comme l’assurance PNO, domiciliation salaires, carte bleue, ouverture livret A ou PEL etc..

Acheter des scpi de rendements de grandes sociétés est une bonne alternative ou un excellent complément à la pierre classique avec un rendement net de 5 à 8% par an et sans contraintes de temps.

Posséder une entreprise revient à pouvoir déduire un ensemble de frais et charges (repas, transport, rdv affaires..) avant impôts quand en tant que salarié, on dépense charges et impôts pour vivre avec le reste.

Utiliser de l’argent liquide doit devenir une priorité car le filtrage est de plus en plus développé (big brother) quoique l’on fasse et le compte nickel est aussi une bonne parade et alternative au contrôle avec un plafond de 750€ de montant maximum en compte sur le mois (paiements max de 1 500€/mois et retraits de 300€/hebdomadaires) et 20€ de frais par an (même pour les personnes interdits bancaires) et sur des activités légales uniquement bien entendu.

La richesse ne réside pas dans le faite de vouloir tout savoir et maîtriser mais de comprendre les choses, leur fonctionnement et savoir les utiliser à son avantage en restant ouvert. Un esprit éveillé vaut 10 fois plus de valeur qu’un esprit conformiste.

 

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