Les calculs immobiliers

Pour réaliser un investissement immobilier locatif rentable, il est utile de connaître certains calculs immobiliers.

Ceci comme arguments de négociation et/ou critères de recherche afin d’obtenir un bien rentable c’est à dire qui s’autofinance et dégage même une plus value ce que l’on appelle du cashflow positif ou marge supérieure. (loyers hors provisions-mensualites-charges de copropriété non récupérables-charges exploitation comme assurance ou de gérance- taxes-impots-vacances locatives..)

En effet, il faut savoir distinguer la rentabilité de l’opération (cashflow) avec celle du rendement global au regard de vos autres revenus et prêts comme base de recherche pour ne pas s’endetter davantage mais dans les 2 cas, si vos loyers ne couvrent pas l’ensemble du montant du prêt, des charges et impôts, vous obtenez un solde négatif ou encore votre division n’est plus possible car les loyers se noient dans les frais, charges et impôts 😂 et il ne reste plus que le dénominateur donc plus de quotient par la même.

En complément, allez consulter cet article sur le calcul du prêt immobilier.

Vous pouvez déjà commencer à effectuer très rapidement de tête certaines opérations et confirmer ensuite celles ci, par d’autres avec plus de chiffres.

Ce qu’il faut retenir aussi, c’est que s’arrêter au premier calcul avant visite n’est souvent pas suffisant car l’élément de négociation a souvent un rôle à jouer non négligeable.

Disons que pour commencer, vos critères de recherche doivent se baser sur un rendement moyen brut entre 8 à 10% (cash flow positif sur au delà de 10) et nous allons voir à quoi il correspond.

– Le rendement brut est le montant des loyers en cours ou estimés hors charges à l’année et que l’on divise par celui des frais d’acquisition. Le tout est ensuite multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage.

Cela donne par exemple:

• 500€ de loyers hors provisions de charges×12 mois.

• 80 000€ de montant net du bien+ 6 400€ de frais de notaire (8% environ du prix du bien).

▪ 500 à 1 500€ de frais de dossier négociables.

▪ Le montant des frais de garantie en partie remboursable dépend du montant emprunté et plus il est élevé plus son pourcentage baisse en proportion de ce montant.

Pour 80 000€ emprunté, cela oscille environ entre 0,78% pour la caution donc 626€, 1,22% ou 979€ pour le prêteur de denier (IPPD) et jusqu’à 2,12% ou 1 699€ pour l’hypothèque.

▪ Les frais d’agence éventuels de 7 à 8.5% environ pour un montant de 80 000€ donc 6 000€ environ.

▪ Le montant des travaux éventuels de 5 000€ et 1 000€ d’ameublement.

Donc le calcul pour un bien acheté de 80 000€ avec travaux sans agence et avec choix de prêt par cautionnement correspond à:

▪ 6 000€ hors charges de loyers/80 000€ de bien+6 400€ de frais de notaire+1 000€ de frais de dossier+626€ de caution+3 000€ de travaux

▪ 6 000€/ 91 026€= 0,065

▪ 0, 065×100= 6,5% de rendement brut.

A noter que ce bien ne peut être éventuellement rentable et avoir un retour sur investissement profitable qu’avec un rendement brut minimum de 8% au départ et en optimisant le montant des loyers ou en réduisant certains frais ci dessus et en négociant le prix de départ ou de mettre un apport…

De plus, après le rendement brut qui donne une indication sur le potentiel de l’investissement, il faut ensuite avec plus d’éléments calculer le rendement net (moins les charges) et net net (moins les impôts) mais ceci n’est pas l’objet premier de cet article qui vise surtout à maîtriser certains calculs de base déterminants pour un choix plus approfondi.

– Le deuxième calcul à connaître est celui de sa capacité d’emprunt car il ne sert à rien en effet de s’engager sur un bien si on ne dispose pas d’argent pour l’acheter ou de revenus suffisants pour emprunter le prix qu’il coûte.

La capacité d’emprunt équivaut au montant total de ses revenus que l’on divise par trois (33% de taux d’endettement pris en compte par la banque) et auxquels on retire ensuite les crédits en cours ou les pensions (alimentaires..).

S’il y a déjà un prêt ou loyer en cours, la nouvelle base de calcul avant la pondération de 33% débute après la déduction de ceux ci des revenus donc pour 1 500€ de revenus et 400€ de loyers ou prêts, cela ne donne plus que 1 100€ de revenus.

D’où l’importance de toujours vivre en dessous de ses revenus nets mensuels en comparaison du loyer et/ou prêt afin de garder une capacité d’emprunt plus élevée.

Admettons que l’on dispose de 1 500€ de revenus mensuels, d’un prêt automobile mensuel de 150€ (crédit immo déjà payé) et d’une pension alimentaire mensuel de 100€ cela donne:

▪ 1 500€/3= 500€

▪ 500€-150€-100€= 250€ par mois.

Pour ce cas, la banque ne peut vous accorder un prêt d’un montant mensuel à rembourser supérieur à 250€ à moins d’augmenter ses revenus, de rembourser son prêt en cours ou encore d’emprunter à plusieurs…

De plus, avec 250€ de montant de prêt maximum par mois et en fonction de l’endroit où vous êtes situés cela peut permettre d’acheter un garage, un petit studio ou appartement à la condition obligatoire que le montant du crédit soit couvert par 70% du loyer c’est à dire qu’il reste une marge de 30%.

– Ce que l’on nomme la pondération des loyers.

En effet, la banque pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier ne prend en compte que 70% des loyers et non 100% car elle retire les différentes charges et impôts inhérents à la gestion du bien ce qui revient à estimer une base de rendement net net de taux d’endettement par celle ci.

Le calcul du taux d’endettement de la banque est le montant des loyers hors charges à l’année multiplié par 70% et que l’on compare avec le montant total annuel du prêt (divisé). On multiplie le tout par 100 et cela doit être supérieur ou égal à 70%.

▪ 6 000€ (500€ loyers mensuels)× 0,70 (70%)= 4 200€ de loyers annuels hors charges.

▪ 250€×12 mois= 3 000€ de prêt annuel.

▪ (3 000€/4 200€)×100= 71, 42..%.

Ce montant signifie avec des loyers hors charges de 500€/mois que l’on s’endette d’environ 1,42% au total ou en plus de son taux d’endettement actuel comme en cas de remboursement d’une résidence principale.

Avec 550€ de loyers mensuels, le taux d’endettement est de zéro et l’on gagne même 5% de capacité de financement en plus. Avec 450€ de loyers mensuels, on s’endette de presque 10% en plus ce qui montre l’importance du prix d’achat (bon rendement de 10%) et/ou de celui des loyers avec des charges faibles…

– Le quatrième calcul à maîtriser est le taux de couverture du crédit qui sert à la banque à déterminer si votre investissement est bénéficiaire.

Il faut prendre le montant des revenus locatifs moins les dépenses totales et le tout divisé par le montant annuel de mensualités de prêt.

Si le tout est supérieur ou égal à 1 cela signifie que votre bien reste rentable au regard de la banque.

En reprenant les chiffres précédents on obtient:

▪ 4 200€ de loyers annuels hors charges (pondérés de 70%).

▪ Les dépenses totales correspondent à ce que vous payer chaque mois dans vos dépenses quotidiennes comme le loyer ou prêt de résidence principale, l’alimentaire ou les charges courantes.. Admettons que l’ensemble équivaut à 350€ par mois ou 4 200€/an.

▪ La somme annuelle de mensualités de crédit de l’investissement qui s’élève à 3 000€ (250€ de mensualités×12 mois).

▪ (4 200€-4 200€)/3 000€=0,0003

Avec 5 ou 6 000€ de loyers pondérés par an 2 ou 3 000€ de dépenses et charges quotidiennes et que 2 ou 3 000€  de remboursement de prêt immobilier sur l’opération sans autre prêt, on est dans le vert donc égal ou supérieur à 1.

La banque regarde aussi cela pour vous prêter ou non et voir si vous pouvez éventuellement surtout en étant déjà au taquet c’est à dire endetté à 33% ou proche, dépasser ce taux.

Comme chaque remboursement de mensualités permet de gagner un peu plus de capital et augmente par la même la valeur de votre patrimoine, il est possible d’obtenir quand même un accord de prêt par le conseiller de la banque mais se voir aboutir à un refus de la direction ou du service de cautionnement.

Il faut encore répéter que tant que vous n’obtenez pas un rendement brut annuel de départ intéressant de 8% minimum et si vous êtes déjà endetté, même en considération de ce quatrième calcul  positif pour la banque, elle ne peut vous prêter d’argent ou ne prendre qu’un risque très minimum si vous êtes un gros client. (reste à vivre important)

Le reste à vivre proportionnel aux revenus générés par l’investissement ou autres comme 2 000€ pour des revenus de 3 000€ et un prêt de 1 000€ (33%) ou 1 000€ pour des revenus de 1 500€ et un prêt de 500€ (33%) et l’épargne de précaution sont aussi déterminants pour la banque car dans les deux cas, ils doivent être assez élevés et non bloquants.

Ce qu’il faut retenir de tous ces calculs c’est que l’investissement immobilier n’a rien de compliqué dès lors que l’on connaît et maîtrise certains calculs simples propres au domaine spéculatif et bancaire.

Il ne faut pas pour autant se précipiter et écouter trop vite certains conseilleurs qui disent qu’il est possible d’investir même sans apport.

La quotité empruntée que calcule la banque équivaut à la différence entre le montant emprunté et la valeur du bien. Parfois et surtout au début, il vaut mieux mettre un maximum d’apport afin d’augmenter sa capacité d’emprunt future et tout en préservant son taux d’endettement. Après, l’apport peut devenir facultatif car vous disposez aussi de fonds plus élevés chaque mois.

En vérité, seuls les chiffres parlent d’eux mêmes et doivent servir de prérequis. Avec un faible revenu, il y a une plus faible capacité d’emprunt et sans apport, la banque prend plus de risque surtout si vous ne savez pas respecter les calculs précédents.

Dans ses recherches d’affaires immobilières (que vous créer le plus souvent), le particulier ou professionnel voire expert doit garder à l’esprit ces premières notions de taux d’endettement brut (8% minimum et 10% idéal pour être rentable) en sachant que cela peut varier en positif ou négatif en fonction des charges et impôts à déduire après pour le calcul de la rentabilité net.

D’où l’importance de ne pas s’arrêter à cette formule mais de savoir négocier le prix et les conditions et optimiser le montant des loyers et la fiscalité.

Retenez toujours que l’immobilier n’est pas une affaire de sentiments mais de chiffres et que seuls ceux ci parlent.

Les autres opérations se font plus au regard de la banque et dans le but de conserver un bon dossier et profil car comme à l’école, vous êtes soumis à notation. Celle ci ne va pas forcément récompenser votre assiduité ou le respect des consignes mais plus, votre application à comprendre comment fonctionne le système et le tourner à votre avantage en s’y adaptant.

Si vous savez ce que vous êtes en mesure d’emprunter comme en allant voir un courtier, optimiser des loyers grâce à des travaux, de la rénovation ou mode d’exploitation différent et maîtriser vos dépenses/charges liés à votre investissement et en dehors de celui ci, vous devenez alors un joueur différent car comme dans tous domaines, il existe des amateurs, des pros et des cracks 😉.

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Pratiquer le don

Dans sa recherche de liberté et indépendance financière, cette quête ne doit pas se faire sans ce principe du don.

En effet pour s’enrichir, il faut déjà le manifester à l’intérieur de soi et dans ce sens de savoir aussi disposer d’idéaux et principes plus nobles sans pour autant se laisser manipuler.

Ce qui distingue généralement une personne riche d’une autres au delà des objectifs qu’elle se fixe, réalise et matérialise est qu’elle sait redonner une partie de ce qu’elle créer.

Apporter de la valeur permet d’amener un plus au monde et comme il y a déjà bien assez pour celui qui manifeste au quotidien de la gratitude pour ce qu’il a, il ne se contente pas de tout garder pour lui mais en redistribue aussi une partie.

Les montants peuvent se chiffrer à plus ou moins élevés et ce qui compte est de débuter cette pratique le plus tôt possible dès lors qu’il y a un avancement dans sa vie.

Mais même si ce n’est pas encore le cas, on trouve toujours quelqu’un qui a moins que soi et si l’on ne veut pas porter au quotidien son regard sur des images de pauvreté ceci afin de garder cette vision d’abondance, rien empêche pour autant de donner même que 20 cts à l’occasion.

Un petit geste peut aboutir à un grand résultat comme celui de sauver une vie même si l’on ne tient pas à la sienne.

Et soit dit en passant ne vaut il mieux pas fumer une cigarette de moins et peut être préserver une vie supplémentaire.

Donc s’il y a une différence qu’elle est elle et comment se manifeste elle?

– Celle de la vision du manque ou alors, celle de l’abondance?

– Celle de la peur ou celle de l’amour?

– Celle de la frustration ou celle de la reconnaissance?

– Celle du mensonge ou celle de la recherche de vérité?

– Celle de la non responsabilisation ou celle d’assumer ses choix?

Beaucoup de gens objecte la misère et détourne leur regard quand ils se trouvent face à la mendicité par exemple, sans doute à cause de la crainte de se faire avoir ou d’arriver à se retrouver dans la même situation de détresse extrême car ils conservent cette mentalité du manque.

En ayant peur de la pauvreté, ces gens fuient tout autant la richesse.

Ce qu’ils voient à la tv ou dans les journaux les incitent à généraliser une situation à outrance et d’envisager le pire tout en se laissant se cramponner à un idéal sécuritaire même entre guillemet sectaire. En niant la réalité, ils se nient surtout à eux même et s’empêchent de développer plus d’abondance et de bonté dans leur vie.

Les pauvres mais aussi les gens en marge de la société ou ceux qui ne viennent pas du même pays ou n’ont pas la même religion ou coutumes peuvent devenir un prétexte de rejet. Se mêle dans l’esprit de ses gens pauvres d’esprit et de tout bord social, un entrelacs d’idées et opinions contradictoires, très souvent sans aucun rapport les uns avec les autres.

A l’hésitation se succède la confusion.

Pour échapper à cela, il faut savoir se réveiller et souvent la meilleure façon d’y parvenir passe par l’effort conscient et volontaire de développer plus de générosité.

En général, la méditation amène cette faculté tout comme une alimentation moins carnée…

Le don en fait partie.

Assumer sa vie apporte de nombreux bénéfices à soi et aux autres.

Il devient un geste sincère et simple comme en argent, en action, en compliment, en écriture peu importe et seul compte le premier pas.

A titre personnel, je donne chaque mois 40€ pour la SPA et renvoie aussi régulièrement des chèques restaurants ou autres sur Je Dej, Je Donne.

Certes, ceci est très négligeable comparativement aux réels besoins mais c’est une façon d’accorder sa vie et son argent avec ses valeurs et convictions profondes.

Même si grâce à ses dons, les impôts vous accordent entre 66 à 75% de réductions sur ce que vous donner, le premier point essentiel se symbolise dans celui du partage et de l’entraide car si un maximum de monde s’y met chacun individuellement à son niveau, on peut changer et modifier une partie des inégalités ou souffrances terrestres…

Ensuite, au fur et à mesure que l’on dispose de plus de fonds, la contribution peut augmenter davantage.

Il suffit juste de prendre cette décision de commencer.

 

 

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Economiser sur la voiture

Si posséder et conduire une voiture ou un véhicule à moteur n’a rien d’obligatoire, il est néanmoins utile de connaître certaines règles pour économiser sur son utilisation de carburant entre autre.

Diminuer ses charges variables est primordial car cela vient avant les charges fixes et permet de conserver une marge sur coûts variables plus élevées.

– Il faut déjà demander au fabriquant ou vendeur s’il s’agit bien d’un moteur à injection qui coupe la transmission de carburant en descente ou en relachant l’accélérateur.

– Veiller à l’entretien régulier du véhicule comme les bougies, plaquettes de freins, filtres à air et anticiper les dysfonctionnements ou pannes avant qu’ils arrivent.

– Anticiper et regarder loin devant soin permet d’éviter les freinages et accélérations intempestifs pour économiser jusqu’à 40% de carburant.

– Vérifier la pression des pneus à l’oeil à chaque utilisation du véhicule (si crevaison) et utiliser un manomètre au moins une fois par mois car une pression trop faible use du carburant.

– Ne pas laisser tourner le moteur à froid mais rouler à faible allure pendant 5 minutes.

– Bénéficier du système stop and start qui met le moteur à l’arrêt quand le véhicule passe au point mort (feux, panneaux..) et le rallume automatiquement quand on passe une vitesse ou couper le moteur au delà de 30 secondes d’arrêt.

– Utiliser le limiteur de vitesse en ville ou le régulateur en ligne droite sans travaux comme sur autoroute.

– Mettre les affaires dans le coffre et non sur la plage arrière (sécurité) ou sur le toit (consommation).

– Éviter les barres de toit.

– Ne pas allumer la climatisation ou ouvrir les fenêtres mais enlever son pull ou s’hydrater.

– Diminuer la radio et les systèmes électroniques.

– Degivrer manuellement et non de manière électrique.

– Utiliser l’ordinateur de bord qui signale les changements de vitesse ou alerte d’une consommation excessive ou anormale.

– Se servir d’un GPS pour optimiser ses trajets.

– Consulter des sites internet pour trouver les trajets les plus courts.

– Louer une voiture en leasing pour profiter du neuf en changeant régulièrement et ne pas subir l’obsolescence ni les tracas de pannes (pris en charges).

– Prendre des raccourcis ou des détours routiers moins coûteux.

– Louer une voiture seulement quand on en a besoin comme pour partir en vacances avec le plein déjà fait et l’assurance non à souscrire.

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Secret de richesse n°8

Après les 7 premiers opus de richesse, de nouveaux sont au programme:

– Pour calculer un rendement immobilier et ne pas s’endetter auprès de la banque, 70% du loyer mensuel minimum doit couvrir la totalité de la mensualité de crédit.

– Pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier locatif et gagner de l’argent, il faut qu’il ait un rendement brut minimum (loyer mensuel hors charges/coût acquisition×100) de plus de 10%.

Le coût d’acquisition correspond au montant du bien, frais de notaire (7 à 8%), frais d’agence immobilières du vendeur ou acheteur, de garantie et dossier du prêt bancaire, travaux d’entretien, rénovation et amélioration, coût d’ameublement…

Des travaux d’amélioration soumis à déduction d’impôts (cités au dessus) sont synonyme le plus souvent d’une tva réduite de 10%.

Évaluer le montant de travaux d’artisans revient à environ 500€ du mètre carré pour un rafraîchissement (peinture, robinetterie, parquet..), entre 800 et 1 000€ le mètres carré pour de la rénovation (plomberie, électricité, pose mur ou cloison..) et jusqu’à 1 500€ sur du haut de gamme.

Le calcul du cashflow immobilier est la différence entre le loyer perçu hors provision de charges récupérables (ménage, eau froide, taxe ordures ménagères..) et la mensualité du prêt, les charges (taxe foncière, de copropriété non récupérables comme travaux), assurance PNO ou loyers impayés, intérêts emprunts (baissent chaque année ce qui augmente le montant d’impôts en fiscalité au réel), impôts, honoraires de gestion immobilière éventuels, frais de comptabilité ou coût de CFE sur du meublé…

Optimiser un investissement immobilier locatif revient à l’acheter en dessous des prix du marché avec de faibles charges et taxe foncière, proposer de la qualité entre moyenne et haut de gamme afin de générer un meilleur loyer et maîtriser sa fiscalité.

Le premier bien est très important et si c’est une bonne opération, le banquier va vous accueillir à bras ouvert d’où aussi l’importance de lui donner des contreparties comme l’assurance PNO, domiciliation salaires, carte bleue, ouverture livret A ou PEL etc..

Acheter des scpi de rendements de grandes sociétés est une bonne alternative ou un excellent complément à la pierre classique avec un rendement net de 5 à 8% par an et sans contraintes de temps.

Posséder une entreprise revient à pouvoir déduire un ensemble de frais et charges (repas, transport, rdv affaires..) avant impôts quand en tant que salarié, on dépense charges et impôts pour vivre avec le reste.

Utiliser de l’argent liquide doit devenir une priorité car le filtrage est de plus en plus développé (big brother) quoique l’on fasse et le compte nickel est aussi une bonne parade et alternative au contrôle avec un plafond de 750€ de montant maximum en compte sur le mois (paiements max de 1 500€/mois et retraits de 300€/hebdomadaires) et 20€ de frais par an (même pour les personnes interdits bancaires) et sur des activités légales uniquement bien entendu.

La richesse ne réside pas dans le faite de vouloir tout savoir et maîtriser mais de comprendre les choses, leur fonctionnement et savoir les utiliser à son avantage en restant ouvert. Un esprit éveillé vaut 10 fois plus de valeur qu’un esprit conformiste.

 

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Resoudre les problemes

A chaque fois que vous êtes confrontés et mis face à un problème au lieu de le regarder comme un loup effrayant, accueillez le.

C’est la même technique que lorsque vous ressentez une douleur physique, soit vous fuyez devant celle ci ou alors vous acceptez le message ou signal qu’elle vous donne.

Dans la médecine orientale pour atténuer des maux comme d’ordre musculaire, il suffit d’appuyer sur l’organe en question afin d’extirper les chaires et détendre la pression comme par le biais de l’acupuncture.

Se faire masser est souvent la cause de mauvaises positions et du stress mental qui rejaillit sur le corps donc au lieu de traiter la conséquence, il faut s’occuper de la cause et trouver la réponse la plus adaptée.

Résoudre des problèmes revient à s’observer soi même dans le miroir et remarquer que l’on ne fait qu’une seule et même personne.

Les gens qui réussissent prennent plus de risques et trouvent aussi plus de solutions.

Toutes ne fonctionnent pas forcément ou aussi bien qu’elles ne le veulent mais sur leur feuille de route, ils experimentent et trouvent des réponses.

Apprenez à jouer à Rambo plutôt que de demeurer la victime.

Si vous restez la victime alors vous devenez le jouet de Rambo ou quelqu’un de plus expérimenté.

Si vous êtes la solution, les gens voudront de votre aide et soutien dès lors que vous savez vendre vos services (encore un problème à résoudre 😉).

Anthony Robbins dans son livre, L’éveil de votre puissance intérieure disait que les mots noirs n’amènent pas le succès donc si le problème est important, atomisez le en parlant plutôt d’une légère contrariété ou d’un simple imprévu…

Aujourd’hui les possibilités d’apprendre ce que vous voulez sont très accessibles notamment et grâce au pouvoir d’Internet ou l’on peut se nourrir des meilleurs cerveaux du monde par le biais de vidéos, livres, blogs, formations ou autres…

Mettez vous au défi dès demain de ne plus pleurnicher quand une épine se met en travers de votre chemin.

Commencez d’abord par marcher dessus prudemment puis à plein pied nu et ensuite, trouvez le moyen d’éviter cela à l’avenir.

Vous possédez suffisamment d’intelligence pour y arriver et en développer davantage encore.

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La richesse illimitee

Pour s’enrichir de façon illimitée, ce qui compte est d’utiliser la bonne stratégie.

Une façon de s’y prendre peut être d’augmenter son reste à vivre une fois le paiement d’éventuels crédits et charges.

Les banques pour calculer le taux d’endettement prennent en compte le taux de 33% mais celui ci reste arbitraire, selon que l’on gagne 1 500€ par mois ou 3 000€.

D’un côté, il reste 1 000€ et de l’autre 2 000€ donc deux fois plus.

Cet aspect est pris en compte et doit se valoriser envers une banque d’où l’importance aussi, de ne pas s’endetter immédiatement pour devenir propriétaire.

Car acheter de l’immobilier pour investir a ce double effet de levier, le premier d’utiliser le crédit pour dégager du cashflow ou marge et le second d’augmenter sa capacité de financement soit par le nombre ou le montant des fonds dégagés ou les deux cumulés.

Trouver des moyens d’augmenter son reste à vivre passe par dépenser moins mais surtout par mieux investir.

Arrêter les dépenses futiles comptent tout comme de ne pas s’éparpiller dans toutes les directions.

Si l’on achète sa maison, sa voiture et que l’on place un peu d’argent sur des comptes épargne ou fonds communs de placements, on fait déjà partie de plus de 80% des gens.

Rajouter à cela des cigarettes, achats impulsifs, sorties hasardeuses et trop de divertissement et il ne reste qu’une minorité.

Pour atteindre sa richesse, il faut savoir être engagé mais pour cela il est pas nécessaire de travailler pour de l’argent mais mettre celle ci à son service.

C’est ce que dit notamment Robert Kiyosaki dans son livre, Le quadrant du cashflow où il explique que les quatre piliers fondamentaux sont les nécessités (un toit et manger..), l’immobilier, l’entrepreneuriat et les impôts.

En faite ce que l’on peut remarquer surtout, c’est qu’au lieu de payer des impôts pour être salarié, il vaut mieux les éviter en créant de la valeur.

Ce ne sont ni les salariés et ni même l’état qui sont à l’origine de cela mais les grandes sociétés, les entrepreneurs et investisseurs.

Donc savoir diviser, couper et trancher dans ses choix permet d’engager une meilleure ligne directrice.

Se concentrer par exemple pendant plusieurs années que sur un seul levier et y mettre toute sa volonté et sa force va faire la différence car à l’heure actuelle, dans beaucoup d’endroits le niveau d’engagement est faible que ce soit pour être un bon salarié ou autre..

A vous d’enclencher la vitesse supérieure pour exploser tous vos résultats et ce ne sont pas les solutions qu’il manque mais le souhait de les mettre en action dès maintenant.

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Tout negocier

Il est possible de négocier dans toutes les situations et il suffit d’y croire.

Pour y parvenir plus facilement, connaître des éléments qui permettent de pouvoir réaliser ce que l’on souhaite facilite le passage à l’action et qui créer aussi le résultat.

Que ce soit pour demander une baisse de prix, de meilleurs avantages ou obtenir une faveur quelconque, il s’avère important aussi d’utiliser le bon curseur.

Le premier moyen pour négocier plus facilement est d’avoir le sourire, d’être disponible et respectueux. Se trouver face à une personne aimable et de bonne humeur donne plus envie de répondre favorablement à sa requête.

Le deuxième moyen consiste à être bien habillé et avec une tenue vestimentaire avenante. Même si celle ci ne reflète pas toujours la personnalité, si elle est négligée, provocante ou vulgaire par exemple ceci est un frein à une bonne entente ainsi que la manière de s’exprimer.

Le troisième moyen est de dire que vous êtes intéressé par ce produit ou service mais que vous n’avez pas assez ou pas le budget suffisant. Cela fonctionne pour acheter un vêtement comme de l’immobilier. Une autre variante ou complémentaire de la première est d’annoncer son budget pour ensuite que le coût dépensé rentre dedans moyennant une baisse de prix.

Le quatrième moyen est d’acheter en gros ou par lot. Ce que font les grandes enseignes de magasins tout comme les destockeurs. Dire par exemple, si je vous en prend deux vous me faîtes une remise et ne jamais accepter la première proposition. Comme au poker, il faut laisser l’autre joueur dévoiler ses cartes en premier ou son prix (l’effet d’ancrage) pour mieux s’y adapter en relançant.

Le cinquième moyen est de jouer sur la comparaison ou concurrence en disant que vous trouvez le produit ou service moins cher sur internet ou ailleurs aux mêmes conditions et en restant ferme sur ses positions. Sortir aussi un devis (assurances…) ou une photo d’un site internet aide à cela. Il y a de grandes chances que vous obtenez une remise en payant le même prix que sur le net ou ailleurs mais sans les coûts de livraison ou de résiliation..

Le sixième moyen est de payer en cash. Montrer l’argent et dire « j’ai l’argent » incite le vendeur à ne pas vous laisser partir. Vous voulez acheter un meuble sur une brocante, une voiture d’occasion à un particulier alors ayez de l’argent sur vous, proposez votre prix et attendez la réponse. Même dans des magasins indépendants, en donnant l’argument que cela épargne les frais du commerçant de 2% du prix de l’utilisation du terminal de paiement par carte bleue, la remise est encore plus facile. Utiliser le cash aide aussi à savoir réellement ce que vous payer et doit devenir une habitude.

Le septième moyen est de négocier les services annexes comme celui de la garantie ou du coût de l’entretien ou livraison. Vous pouvez ne pas obtenir totalement le prix que vous voulez mais vous avez le choix de ne pas céder non plus à la proposition qui vous est faîtes. Ne pas lâcher comme sur des produits chers pour un réfrigérateur ou un canapé permet d’obtenir de meilleurs conditions pour finir.

Le huitième moyen est tout simplement de dire que vous n’êtes plus satisfait du service ou du prix et que vous souhaitez résilier. Cela marche bien notamment pour ce qui est abonnement type internet, téléphonie, télévision etc… Aujourd’hui les fournisseurs veulent vous garder et proposent même des reconductions annuelles au même tarif sans avoir à le demander. Mais si ce n’est pas ou plus le cas, l’argument de partir est souvent suffisant pour ne pas augmenter le prix ou sinon offrir des avantages gratuits.

Le neuvième moyen est de renoncer. Si l’accord ne doit pas se faire car il ne répond pas à vos attentes au regard d’autres opportunités, vous rebrousser chemin et alors il se peut que l’on vous retienne l’épaule et que finalement le salut de mains se fasse quand même. Le prix plancher est essentiel comme dans l’immobilier locatif pour calculer sa rentabilité nette après frais d’agence immobilière ou bancaire, notaires, charges, assurances, travaux et impôts éventuels…

D’autres moyens existent encore comme en prenant la carte de fidélité, arguant le faite d’avoir déjà acheté ou de vouloir d’autres choses plus tard ou encore par la dispute de couple…

Il faut garder seulement à l’esprit que tout est négociable et que ce qui compte consiste à choisir le bon curseur pour éviter le one shot et de casser une future relation commerciale plus durable ou une mésentente présente sans retour.

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La loi de richesse fondamentale

Pour s’enrichir et quel que soit le domaine, il est fondamental de maîtriser cette loi.

Elle paraît tellement simple qu’il est facile de l’objecter.

Il s’agit de la loi des intérêts composés.

Quand on investit par exemple dans une action en bourse et si celle ci prend de la valeur au fil du temps comme pour Apple, continuer de verser progressivement produit un double effet.

Celui tout d’abord de profiter d’une hausse régulière en investissant la même somme chaque mois comme 100€ mais qui au fil du temps va diminuer en termes de régularité car l’action fait son oeuvre d’elle même.

C’est une façon simple de lisser le risque surtout quand l’action baisse où là, il s’avère plus facile de placer rapidement la même somme.

Elle peut rester parfois une semaine sur le compte de dépôt de bourse avant d’atterrir sur le compte titres sur un mois et la fois suivante, que 2 jours seulement et avec une gestion simple des variations de l’action sans stress.

Ou mettre plus quand l’action est plus faible comme 100€ pour valeur à 90.

Ensuite, le deuxième avantage réside dans les dividendes perçus (x% par unité d’actions) sur l’année en proportion de la quote part actionnaire sur le résultat annuel positif de la société car dès lors que son chiffre d’affaires dépasse toutes les charges et impôts, celle ci reverse alors une partie des bénéfices en récompense de la fidélité de ses apporteurs de capitaux.

Comme on dit, il y a les consommateurs et les acteurs. Ceux qui achètent du Apple (ou n’importe quelle nouveauté) et les autres.

La loi fondamentale de richesse dépend du progrès et de l’innovation. Sans elles, pas de création de valeur.

Grâce aux dividendes perçus et réinvestis, la capacité d’accélérer et accroître le montant des versements progressent. Warren Buffet, le grand boursicoteur en est le parfait exemple.

Savoir détecter les secteurs en progression ou les périodes dans l’année (comme quand les nouveaux montants d’impôts arrivent et que le froid débute) pour lever des fonds plus conséquents répond aussi à cette idée de progression.

Et cela marche aussi dans l’immobilier.

Un parieur sportif sait lisser les fonds en misant la même somme sur une seule équipe de championnat comme la Juventus et peut, mettre une somme plus importante une fois dans l’année comme sur l’équipe victorieuse du championnat..

Se payer en premier ne va pas répondre seulement au premier principe de retirer une partie de son revenu pour le verser sur un autre compte car ceci est rester passif.

L’argent doit circuler et est un moteur de succès donc tout ce que l’on garde hors nécessité et plaisirs raisonnés créer le mouvement.

Il faut aussi savoir pour certaine chose, se permettre de prendre le risque de perdre ce que l’on a pas besoin dans l’immédiat.

Ce qui veut dire que « des cadeaux qui tombent du ciel » comme des participations, intéressements, primes, argent de succession etc.. peuvent servir à des investissements à plus haut rendement.

Utiliser cela comme apport dans l’immobilier locatif ou sur un pari long terme côté plus élevé accroît le processus de croissance vers une richesse illimitée.

Lisser le risque et utiliser les opportunités (l’argent de la banque dans l’immobilier si et seulement si c’est avantageux et non systématique contrairement à ce que font croire certains investisseurs qui disposent d’un millions en actifs mais pour à peu près la même somme d’encours) sont deux leviers essentiels.

Il vaut mieux savoir gagner 3, 4 ou 5 000€ par mois et en progression constante par an avec des surprises régulières au lieu de vouloir remplir tous ses comptes (pour être secure dit le banquier) ou enrichir tout le monde sauf soi même et emmener cela dans sa tombe avant d’avoir même eu le temps d’en profiter un tout petit peu car au fond, il vaut mieux être riche sans argent que pauvre et plus que paré.

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La meilleure nourriture

Pour savoir de quoi doit se composer sa nourriture, il suffit de regarder ce qui constitue le lait maternel et faire le parallèle avec ce que l’on mange au quotidien.

Comme des études scientifiques sur les animaux amènent à tirer des conclusions corollaires sur l’homme, il s’agit de la même analogie pour la nourriture et afin de savoir adapter son alimentation du mieux possible pour bénéficier d’un corps sain.

Sans doute, qu’après avoir consulté ses chiffres et étudié ce que sont réellement chaque constituant, votre rapport avec ce que vous consommer au quotidien va très certainement évoluer.

C’est à vous de forger votre propre opinion.

Article tiré de Wikipedia sur la composition du lait maternelle:

Les composants majeurs du lait maternel sont[1] : l’eau (87,5 % environ), les glucides(7 % environ), les lipides (4 % environ), les protéines (1 % environ), les micronutriments (0,5 % environ).

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L’eau se trouve dans les fruits, légumes et légumineuses et sert de système dépuratif tout en apportant les vitamines et minéraux essentiels.

Le glucose est aussi dans les fruits et les glucides dans les céréales, pommes de terre, haricots, bananes etc pour maintenir l’énergie durablement.

Les lipides sont dans la graisse comme les huiles végétales, l’avocat ou les noix et contribuent au renforcement musculaire pour ne pas puiser dans ses réserves vitales tout en restant actif.

Les protéines restent faibles en proportion du reste et notamment des fruits et légumes et il vaut mieux privilégier le végétal comme dans les amandes, légumineuses, céréales ou soja (faible en graisse), graines… Ils servent à maintenir les nerfs, la peau ou les ongles en bon état.

Les micro nutriments sont dans la majorité des fruits et légumes en faible proportion de l’eau, glucides, lipides et protéines contenues aussi dedans car chaque aliment dispose de plusieurs éléments (eau, glucides..) mais en proportion différente. Ils interviennent dans les processus biologiques à chaque étape comme pour la respiration, récupération ou cicatrisation.

 

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Une vision universelle

Vouloir gagner de l’argent pour de l’argent n’est pas suffisant.

En effet, celle ci est un moyen et non une fin en soi.

Si l’on court après elle et sans but, c’est comme vouloir conquérir une personne pour le jeu et non pour du sérieux.

Il faut adopter une vision plus haute et noble.

Cela peut être des valeurs qui sont au départ égoïstes et avec la volonté d’avoir plus de liberté, une meilleure santé, de meilleurs conditions de vie, d’améliorer son esprit et ses connaissances mais en vérité cela apporte un approfondissement personnel nécessaire et bienfaisant.

Tant que l’on ne fait pas l’effort de grandir individuellement, il est impossible aussi de faire grandir les autres.

Bien sure, il existe toujours des exceptions comme des musiciens exceptionnels dans leur art mais exécrables dans leur vie privée pleine de débauche..

Pourtant, le développement d’un talent ou pouvoir personnel passe d’abord et avant tout, par la recherche d’expériences utiles et habilitantes.

En reconnaissant ce qui nous sert comme les voyages et ce qui nous desserts comme les dépendances, de justes comparaisons se forment et façonnent progressivement.

Parfois des modèles humains, scientifiques, culturels ou historiques etc peuvent y aider et contribuer.

La recherche d’une meilleure vie est primordial et c’est souvent, lors de la naissance d’un enfant que l’on commence à mettre un frein à certains travers.

Donc pourquoi ne pas commencer dès maintenant.

Sans pour autant tout révolutionner, un seul petit changement peut amener de grandes réussites.

Comme le disait Wallace Wattles, il est impossible d’obtenir une vie pleine et satisfaisante sans être parfaitement outillé.

Ceci n’est pas seulement au niveau matériel mais aussi psychologique, mental ou affectif.

Le premier effort doit donc se porter principalement sur l’amélioration de ses conditions matériels car sans cela, il demeure très compliqué de conserver une bonne santé, se nourrir affectivement ou vivre plus sereinement…

Au fond, une personne qui vit avec la menace perpétuelle de se trouver sans toit du jour au lendemain à deux orientations possibles.

Soit sans minimiser l’importance de l’argent, elle s’attache avant tout à développer un focus interne et donc décide de passer à l’action.

Ou alors, elle vit de façon résignée et fait semblant de croire et dire que l’argent n’a pas d’importance pour elle. Son mode principal de sécurité est le focus externe avec l’idée qu’elle ne peut se satisfaire sans que des conditions précises ne soient atteintes et rentrent dans des plaisirs superficielles et parfois coûteux.

Il ne faut pas nier l’importance de l’argent mais pas non plus en développer une obsession.

Une fois que l’on acquiert assez de force intérieure, l’aspect collectif et le désir de contribution envers le monde prend le dessus.

C’est ce qui accroît encore la clarté de ses valeurs et tout en polarisant davantage dans un choix précis comme de ne pas faire souffrir d’animaux car au fond, pourquoi s’en prendre à plus faible quand on se dit qu’il y a aussi plus fort que soi.

Il suffit de regarder les tempêtes tout dévaster pour se le confirmer.

Nous sommes tous des locataires momentané de cette terre et cet univers. Être humaniste ou végétarien ne veut rien dire. Ce qui compte c’est d’être universel.

Car savoir pourquoi on est né, c’est surtout aussi savoir pourquoi on va mourir et ceci dans le but de redonner vie à la terre.

 

 

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