Aujourd’hui dans cet article, je souhaite aller à contre courant des vendeurs de formation qui arguent le faite qu’il faut absolument rester locataire et investir dans le locatif d’abord.
J’ai fais une vidéo sur les avantages de la location par rapport à être propriétaire dont je vous mets le lien ci dessous:
Maintenant, je souhaite nuancer celà et suis convaincu que devenir propriétaire peut faciliter grandement sa richesse.
Déjà il faut savoir que dans la plupart des villes, en très peu de temps il s’avère plus avantageux d’acheter plus que de louer.
Par exemple, où je vis à Dijon en 2 ans environ le faite d’acquérir un bien pour y vivre personnellement demeure plus rentable que de louer. Bien-sûr, il existe de plus grandes villes comme à Paris où vous devez attendre plus longtemps comme environ 7 ans minimum.
Ce qui donne un avantage, c’est qu’une fois que les frais de notaire s’amortissent et frais d’agence immobilière éventuels par la souscription d’un prêt ou non pour ceux ci alors, vous commencez réellement à rembourser votre bien.
En revanche, chaque mois de location en plus deviennent autant de loyers balancés par les fenêtres et au bout de 5 ou 10 ans, celà chiffre très cher.
On peut remarquer que pendant ce même laps de temps, on arrive de la même façon à payer un bien qui au final, nous enrichit tous les mois un peu plus. Le jour où l’on souhaite le revendre, on finit par encaisser une partie de la transaction et sans même effectuer de plus value (non taxée).
Il y a aussi souvent cet argument qui dit que d’acheter son logement entame sa capacité d’endettement. Ceci reste en partie vrai car le mode de calcul d’endettement des banques prend en compte le montant du prêt par rapport au salaire pour un achat et le reste à vivre pour une location donc en principe, on peut plus facilement investir avec la location même si son salaire ne représente que 3 fois son loyer.
Mais si vous touchez au moins 2 000€/mois de revenus nets en général, même avec un taux d’endettement de 33% alors la banque peut quand même vous prêter que vous soyez locataire ou propriétaire car elle va étudier le reste à vivre. Pour 2 000€, cela représente 1 333€.
Un élément de taille reste intéressant à regarder, c’est ce qu’on appelle l’actif net.
En comptabilité, on entend par cette définition tout élément matériel ou immatériel comparé à ses dettes. Si l’on dispose par exemple, d’une société dont la valeur du local, du matériel, des brevets éventuels et des actifs financiers représente 200 000€ et que ses dettes s’élèvent à 150 000€, l’actif net s’élève à 50 000€.
Ce que l’on peut dire par là, c’est qu’un enrichissement ne se mesure pas sur du court terme. Peut être que l’on arrive à générer 500€ de cashflow net par mois mais si votre loyer que vous payez pour vous même lui revient aussi à 500€, alors vous gagnez 0€.
Si l’on achète un bien 100 000€ et qu’au bout de deux ans 12 000€ sont déjà remboursés, vous êtes déjà plus riche virtuellement de cette somme.
Deux choix s’offrent alors à vous.
Celui de revendre au même prix voire plus cher et de toucher minimum 12 000€. Sans compter qu’en rachetant au même prix toujours 100 000€ mais avec un apport de 12 000€, le crédit ne s’élève plus qu’à 88 000€ sur lequel on peut encore rembourser 12 000€ et revendre ou de racheter plus cher et conserver ses 12 000€ comme épargne pour la banque…
Soit celui d’acheter un deuxième bien et mettre en location le premier. Avec par exemple, 350€ de remboursement mensuel et un loyer hors charges perçu de 500€, vous n’entamez donc pas votre capacité d’endettement car les 350€ représente 70% du loyer ce qui pour la banque revient à une opération auto financée.
Si l’on reste locataire, on ne peut pas faire ceci à part de louer au même tarif de loyer son bien avec l’accord du propriétaire dans le but de vivre ailleurs et de payer moins cher mais dans ce cas, il n’y a pas trop d’utilité à conserver son logement en location.
L’avantage d’acheter pour y habiter, c’est que l’on se concentre prioritairement sur un seul bien sur une durée courte de 2 à 5 ans et pour rembourser au maximum voire même de procéder à des remboursements anticipés sans frais. Cf cette vidéo 😉:
Il est évident que les vendeurs de formation ne vous diront jamais qu’ils sont pour la plupart, propriétaires eux même de leur habitation soit en nom propre ou par le biais d’une entreprise.
Moi même au début, j’ai préféré acheter pour louer plutôt que pour y vivre. Toutefois, je ne conseillerai pas à tout le monde de procéder à l’identique et surtout, je n’ai pas comme il est incité souvent, souscris à des prêts pour investir.
Mes 4 premiers biens locatifs, un garage puis un studio et une chambre et encore un studio, je les ai payé intégralement en cash. Pour le cinquième, un T3 je l’ai financé à moitié par crédit puis remboursé totalement après la revente du quatrième bien. J’ai acheté encore deux autres studios derrière dont un où il me reste environ 20 000€ de prêt sur 50 000€ et l’autre 54 000€.
Donc je contredis au principe de m’endetter dès le début et au maximum pour m’enrichir et préfère croire au potentiel créatif de l’argent. Je suis presque certain que mon cinquième bien où il me reste encore 20 000€ de prêt, en 8 à 10 mois maximum il peut être totalement remboursé 😊 et pour me servir de mon sixième bien comme hypothèque afin d’acheter ma résidence principale. Sinon je peux m’arrêter de payer le cinquième bien et rembourser le sixième, lui plus coûteux en mensualités, taux et assurance qui peuvent tous se diminuer.
J’ai conscience que je dispose peut être de facilité au niveau de la réflexion stratégique mais je dirais surtout que j’aime suivre mon instinct et même si le discours extérieur m’incite à penser le contraire.
Personnellement, je ne connais aucune personne riche et fortunée et qui ne soit pas propriétaire mais je connais beaucoup de gens pauvres qui eux sont bel et bien locataires et risquent fort d’y rester encore très longtemps même en écoutant des pseudos investisseurs.
Sans doute que vous ne percevez pas encore la puissance de la propriété et de ce qu’est un actif net. Des gourous comme celui de Père riche Père pauvre vous ont certainement embrouillés l’esprit et pour mieux vous asservir dans leur jeu du qui perd gagne et non ce n’est pas toi, c’est lui 🤔.
Chaque domaine de votre vie identifie une part de votre richesse ou de votre pénurie.
Une voiture payée 3 000€ et qui vous rapporte 6 000€ de loyers au final, constitue un actif net positif.
Un nouvel ephone payé 1 100€ après avoir revendu le sien 600€, constitue un actif net négatif et vous enfonce encore un peu plus dans le gouffre financier. Oui, continuez votre vie de locataire pendant que d’autres profitent bien de vous.
Je ne dis pas qu’il ne soit pas bon de louer. Quand on est étudiant ou jeune salarié, louer donne une certaine souplesse et permet de profiter quelques temps sans devoir rendre des comptes à son argent.
Quand arrive enfin le moment du meilleur choix financier pour sa vie future, il faut savoir se rendre plus intelligent.
Ne pas aller au taquet de sa capacité d’endettement, acheter des biens à rénover, procéder à des remboursements anticipés supplémentaires, mieux gérer ses comptes et la balance entre ses revenus et dépenses, se servir de l’hypothèque, renouveller la même opération encore et encore, utiliser des systèmes à forts rendements (location saisonnière, colocation, location meublée de standing..)…
N’écoutez pas les vendeurs de formations, soyez le formateur de vos propres ventes.
