Il y a beaucoup de choses qui semblent bonnes et aussi des personnes qui y croient et adhèrent, même des youtubeurs censés vous former car ils ont le savoir.
Il faut au contraire se faire soi même son intime conviction dans son for intérieur.
– Certaines personnes disent par exemple, qu’il faut investir dans l’immobilier à Paris car c’est là où on loue le plus facilement mais il n’y a pas d’argent à faire dans cet endroit à part acheter une ruine et la retaper soi-même pendant des années.
– Elles disent aussi qu’il faut tout financer à crédit son investissement immobilier c’est à dire le bien, les frais de notaire et les travaux tout en veillant à ce que le loyer dépasse de 30% le crédit.
On maximise beaucoup trop l’hypothèse du montant de loyer (pour que la banque soit rassurée) et du potentiel deductif des charges (limitées en meublé) et on minimise la perte réellement dégagée des charges.
– Un autre credo très souvent entendu est celui, qu’il faut choisir le mode d’imposition au réel pour déduire charges et amortissement de manière à ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années mais pour gagner aussi combien pendant plusieurs années (moins de cash flow global mensuel). Dégager 30% de plus de loyers du crédit est une opération pas infinie.
– On objecte également cette réalité qui est qu’en mode d’imposition au réel, on amorti la totalité du prix de celui ci au bout de 30 ans ou un peu moins si vendu avant.
Ce qui fait que quand on va le revendre, on va être imposé en totalité pour 30 ans ou au prorata de la durée d’amortissement avant 30 ans et non pas que sur la plus value (comme en micro foncier ou bic) car un bien amorti est considéré de la même manière qu’une plus value.
Si j’achète un bien 50 000€ et qu’au bout de 30 ans, il est remboursé en totalité avec le mode au réel et que je le revends 60 000€ alors je ne suis pas imposé sur 10 000€ (en non réel) mais sur 60 000€ (prélèvements sociaux de 15.5%+impôts par rapport à sa tranche marginale 15, 30, 41, 45, 80% etc).
La solution consiste alors à choisir le régime réel en tant que particulier (non professionnel) en meublé et d’attendre 30 ans si l’on est patient en tant que régime particulier (5 ans pour sci) afin de ne rien déduire comptablement ni impôts, ni prélèvements, ni amortissement (on se base sur sa valeur d’achat et non comptable comme en non meublé exception des travaux de réparation et d’amélioration) du prix du bien pour le calcul sur la plus value ou avant 30 ans avec dégressivité totale d’impôts au bout de 21 ans et prélèvements sociaux au bout de 30 et aussi pour revendre à la même valeur d’achat minimum sans être taxé (à part si plus value en fonction de la durée mais sans dépréciation des amortissements immobiliers et mobiliers ).
– Beaucoup trop de gens pensent qu’ils vont pouvoir revendre un bien ou une action, beaucoup plus cher qu’ils ne l’on acquis mais désespèrent d’attendre et finissent par tomber dans les griffes de serial investisseurs qui vont les convaincre de brader leur prix au lieu de revendre au prix du marché.
Etc, etc, etc…
Moralité:
– Il y a très peu de gens qui réussissent dans l’immobilier ou la bourse et celles ci ne font pas beaucoup de publicité comme Gilles Grimm (à la belle époque de Paris) ou Warren Buffet.
– N’écoutez pas tout ce que l’on vous raconte.
– Formez vous mais au final c’est vous seul qui êtes le décideur.
– Ne soyez pas pessimiste car cela peut amener trop de positivisme et à ne pas prendre de la distance.
– Arrêtez de vous raconter des histoires dans votre esprit en disant que vous n’êtes pas bon et que les autres sont meilleurs.
On apprend bien plus à évoluer en remarquant les choses et les gens qui nous rabaissent (comme avec leurs mauvaises habitudes) et en changeant cela plutôt que d’écouter en permanence des gens qui rabachent le même discours de réussite mais qui accumulent de petites erreurs jour après jour.
– Écoutez son instinct et cette petite voie intérieure qui peut se renforcer plutôt que celle des bruits du monde comme le dit Vandamme.
– Apprenez la leçon une fois en vous trompant consciemment de façon importante et passez vite à la suivante.
– Ne réfléchissez pas trop longuement mais soyez rapides comme l’air et allez là où les vents sont les plus favorables.
