La rénovation immobilière est une stratégie intéressante qui peut venir remplacer ou compléter la location saisonnière ou la colocation.
En effet, effectuer des travaux sur un logement qui en a besoin permet ensuite de pouvoir le valoriser et de manière à optimiser ensuite son rendement mensuel en augmentant le prix du loyer ou en effectuant une plus value sur la revente (au bout d’un an minimum).
Quand on décide d’investir sur du long terme, le but consiste à savoir dégager une marge ou cashflow mensuel suffisante avec un loyer ou un gain sur la revente supérieur d’au moins 20 à 30% au coût du crédit et autres frais cités plus loin…
Pour cela, il n’est pas forcément utile d’apporter un apport pour diminuer celui ci.
La première chose à faire est déjà de rallonger le crédit au maximum sur 20 ou 25 ans afin de pouvoir y inclure aussi le prix des travaux dedans.
Bien sur, la recherche du bien doit surtout se concentrer sur de l’ancien avec des travaux, ce qui peut faire peur à d’autres investisseurs car comme souvent les meilleures affaires sont celles qui sont contre intuitives. Même un bien un peu excentré peut finir par avoir beaucoup de cachet grâce à sa remise en l’état avec des matériaux modernes et tout l’aspect fonctionnel nécessaire. Rien que d’ajouter par exemple, une machine à laver va faire une différence.
Aussi, rien empêche de négocier dur et dans le but de partir sur un prix d’achat encore plus faible au départ.
Car l’immobilier exige de savoir compter afin d’estimer si l’on rentre ou non dans ses frais.
On doit donc y inclure en passif la taxe foncière, le coût de l’assurance, les réparations éventuelles ou charges (frais d’entretien ou copropriété), l’impôt sur le revenu et csg/crds qui correspond au revenu foncier annuel à déclarer moins les déductions fiscales (les dépenses de travaux et intérêts d’emprunt) en fonction de sa tranche marginale d’imposition, un mois de vacances locatives minimum etc..
Ceci est compris dans les 20 à 30% de marges sur le coût mensuel du crédit comparativement à ses actifs (loyers mensuels brut hors charges).
Mais cela vaut le coup de chercher et non pas là ou il y a le plus de publicité mais plutôt entre particulier ou encore, par le biais d’un chasseur de biens et moyennant des frais en plus.
Choisir aussi des bons artisans afin de rénover rapidement s’avère important car comme dit la fameuse expression « time is money » sauf si vous êtes dans la partie et que vous avez du temps à y consacrer.
Enfin un banquier va vous faire confiance dès lors que vous apportez toutes les garanties nécessaires pour que chaque mois, des bénéfices se dégagent de votre investissement et de manière à pouvoir renouveler encore d’autres opérations par la suite.
