Les calculs immobiliers

Pour réaliser un investissement immobilier locatif rentable, il est utile de connaître certains calculs immobiliers.

Ceci comme arguments de négociation et/ou critères de recherche afin d’obtenir un bien rentable c’est à dire qui s’autofinance et dégage même une plus value ce que l’on appelle du cashflow positif ou marge supérieure. (loyers hors provisions-mensualites-charges de copropriété non récupérables-charges exploitation comme assurance ou de gérance- taxes-impots-vacances locatives..)

En effet, il faut savoir distinguer la rentabilité de l’opération (cashflow) avec celle du rendement global au regard de vos autres revenus et prêts comme base de recherche pour ne pas s’endetter davantage mais dans les 2 cas, si vos loyers ne couvrent pas l’ensemble du montant du prêt, des charges et impôts, vous obtenez un solde négatif ou encore votre division n’est plus possible car les loyers se noient dans les frais, charges et impôts 😂 et il ne reste plus que le dénominateur donc plus de quotient par la même.

En complément, allez consulter cet article sur le calcul du prêt immobilier.

Vous pouvez déjà commencer à effectuer très rapidement de tête certaines opérations et confirmer ensuite celles ci, par d’autres avec plus de chiffres.

Ce qu’il faut retenir aussi, c’est que s’arrêter au premier calcul avant visite n’est souvent pas suffisant car l’élément de négociation a souvent un rôle à jouer non négligeable.

Disons que pour commencer, vos critères de recherche doivent se baser sur un rendement moyen brut entre 8 à 10% (cash flow positif sur au delà de 10) et nous allons voir à quoi il correspond.

– Le rendement brut est le montant des loyers en cours ou estimés hors charges à l’année et que l’on divise par celui des frais d’acquisition. Le tout est ensuite multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage.

Cela donne par exemple:

• 500€ de loyers hors provisions de charges×12 mois.

• 80 000€ de montant net du bien+ 6 400€ de frais de notaire (8% environ du prix du bien).

▪ 500 à 1 500€ de frais de dossier négociables.

▪ Le montant des frais de garantie en partie remboursable dépend du montant emprunté et plus il est élevé plus son pourcentage baisse en proportion de ce montant.

Pour 80 000€ emprunté, cela oscille environ entre 0,78% pour la caution donc 626€, 1,22% ou 979€ pour le prêteur de denier (IPPD) et jusqu’à 2,12% ou 1 699€ pour l’hypothèque.

▪ Les frais d’agence éventuels de 7 à 8.5% environ pour un montant de 80 000€ donc 6 000€ environ.

▪ Le montant des travaux éventuels de 5 000€ et 1 000€ d’ameublement.

Donc le calcul pour un bien acheté de 80 000€ avec travaux sans agence et avec choix de prêt par cautionnement correspond à:

▪ 6 000€ hors charges de loyers/80 000€ de bien+6 400€ de frais de notaire+1 000€ de frais de dossier+626€ de caution+3 000€ de travaux

▪ 6 000€/ 91 026€= 0,065

▪ 0, 065×100= 6,5% de rendement brut.

A noter que ce bien ne peut être éventuellement rentable et avoir un retour sur investissement profitable qu’avec un rendement brut minimum de 8% au départ et en optimisant le montant des loyers ou en réduisant certains frais ci dessus et en négociant le prix de départ ou de mettre un apport…

De plus, après le rendement brut qui donne une indication sur le potentiel de l’investissement, il faut ensuite avec plus d’éléments calculer le rendement net (moins les charges) et net net (moins les impôts) mais ceci n’est pas l’objet premier de cet article qui vise surtout à maîtriser certains calculs de base déterminants pour un choix plus approfondi.

– Le deuxième calcul à connaître est celui de sa capacité d’emprunt car il ne sert à rien en effet de s’engager sur un bien si on ne dispose pas d’argent pour l’acheter ou de revenus suffisants pour emprunter le prix qu’il coûte.

La capacité d’emprunt équivaut au montant total de ses revenus que l’on divise par trois (33% de taux d’endettement pris en compte par la banque) et auxquels on retire ensuite les crédits en cours ou les pensions (alimentaires..).

S’il y a déjà un prêt ou loyer en cours, la nouvelle base de calcul avant la pondération de 33% débute après la déduction de ceux ci des revenus donc pour 1 500€ de revenus et 400€ de loyers ou prêts, cela ne donne plus que 1 100€ de revenus.

D’où l’importance de toujours vivre en dessous de ses revenus nets mensuels en comparaison du loyer et/ou prêt afin de garder une capacité d’emprunt plus élevée.

Admettons que l’on dispose de 1 500€ de revenus mensuels, d’un prêt automobile mensuel de 150€ (crédit immo déjà payé) et d’une pension alimentaire mensuel de 100€ cela donne:

▪ 1 500€/3= 500€

▪ 500€-150€-100€= 250€ par mois.

Pour ce cas, la banque ne peut vous accorder un prêt d’un montant mensuel à rembourser supérieur à 250€ à moins d’augmenter ses revenus, de rembourser son prêt en cours ou encore d’emprunter à plusieurs…

De plus, avec 250€ de montant de prêt maximum par mois et en fonction de l’endroit où vous êtes situés cela peut permettre d’acheter un garage, un petit studio ou appartement à la condition obligatoire que le montant du crédit soit couvert par 70% du loyer c’est à dire qu’il reste une marge de 30%.

– Ce que l’on nomme la pondération des loyers.

En effet, la banque pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier ne prend en compte que 70% des loyers et non 100% car elle retire les différentes charges et impôts inhérents à la gestion du bien ce qui revient à estimer une base de rendement net net de taux d’endettement par celle ci.

Le calcul du taux d’endettement de la banque est le montant des loyers hors charges à l’année multiplié par 70% et que l’on compare avec le montant total annuel du prêt (divisé). On multiplie le tout par 100 et cela doit être supérieur ou égal à 70%.

▪ 6 000€ (500€ loyers mensuels)× 0,70 (70%)= 4 200€ de loyers annuels hors charges.

▪ 250€×12 mois= 3 000€ de prêt annuel.

▪ (3 000€/4 200€)×100= 71, 42..%.

Ce montant signifie avec des loyers hors charges de 500€/mois que l’on s’endette d’environ 1,42% au total ou en plus de son taux d’endettement actuel comme en cas de remboursement d’une résidence principale.

Avec 550€ de loyers mensuels, le taux d’endettement est de zéro et l’on gagne même 5% de capacité de financement en plus. Avec 450€ de loyers mensuels, on s’endette de presque 10% en plus ce qui montre l’importance du prix d’achat (bon rendement de 10%) et/ou de celui des loyers avec des charges faibles…

– Le quatrième calcul à maîtriser est le taux de couverture du crédit qui sert à la banque à déterminer si votre investissement est bénéficiaire.

Il faut prendre le montant des revenus locatifs moins les dépenses totales et le tout divisé par le montant annuel de mensualités de prêt.

Si le tout est supérieur ou égal à 1 cela signifie que votre bien reste rentable au regard de la banque.

En reprenant les chiffres précédents on obtient:

▪ 4 200€ de loyers annuels hors charges (pondérés de 70%).

▪ Les dépenses totales correspondent à ce que vous payer chaque mois dans vos dépenses quotidiennes comme le loyer ou prêt de résidence principale, l’alimentaire ou les charges courantes.. Admettons que l’ensemble équivaut à 350€ par mois ou 4 200€/an.

▪ La somme annuelle de mensualités de crédit de l’investissement qui s’élève à 3 000€ (250€ de mensualités×12 mois).

▪ (4 200€-4 200€)/3 000€=0,0003

Avec 5 ou 6 000€ de loyers pondérés par an 2 ou 3 000€ de dépenses et charges quotidiennes et que 2 ou 3 000€  de remboursement de prêt immobilier sur l’opération sans autre prêt, on est dans le vert donc égal ou supérieur à 1.

La banque regarde aussi cela pour vous prêter ou non et voir si vous pouvez éventuellement surtout en étant déjà au taquet c’est à dire endetté à 33% ou proche, dépasser ce taux.

Comme chaque remboursement de mensualités permet de gagner un peu plus de capital et augmente par la même la valeur de votre patrimoine, il est possible d’obtenir quand même un accord de prêt par le conseiller de la banque mais se voir aboutir à un refus de la direction ou du service de cautionnement.

Il faut encore répéter que tant que vous n’obtenez pas un rendement brut annuel de départ intéressant de 8% minimum et si vous êtes déjà endetté, même en considération de ce quatrième calcul  positif pour la banque, elle ne peut vous prêter d’argent ou ne prendre qu’un risque très minimum si vous êtes un gros client. (reste à vivre important)

Le reste à vivre proportionnel aux revenus générés par l’investissement ou autres comme 2 000€ pour des revenus de 3 000€ et un prêt de 1 000€ (33%) ou 1 000€ pour des revenus de 1 500€ et un prêt de 500€ (33%) et l’épargne de précaution sont aussi déterminants pour la banque car dans les deux cas, ils doivent être assez élevés et non bloquants.

Ce qu’il faut retenir de tous ces calculs c’est que l’investissement immobilier n’a rien de compliqué dès lors que l’on connaît et maîtrise certains calculs simples propres au domaine spéculatif et bancaire.

Il ne faut pas pour autant se précipiter et écouter trop vite certains conseilleurs qui disent qu’il est possible d’investir même sans apport.

La quotité empruntée que calcule la banque équivaut à la différence entre le montant emprunté et la valeur du bien. Parfois et surtout au début, il vaut mieux mettre un maximum d’apport afin d’augmenter sa capacité d’emprunt future et tout en préservant son taux d’endettement. Après, l’apport peut devenir facultatif car vous disposez aussi de fonds plus élevés chaque mois.

En vérité, seuls les chiffres parlent d’eux mêmes et doivent servir de prérequis. Avec un faible revenu, il y a une plus faible capacité d’emprunt et sans apport, la banque prend plus de risque surtout si vous ne savez pas respecter les calculs précédents.

Dans ses recherches d’affaires immobilières (que vous créer le plus souvent), le particulier ou professionnel voire expert doit garder à l’esprit ces premières notions de taux d’endettement brut (8% minimum et 10% idéal pour être rentable) en sachant que cela peut varier en positif ou négatif en fonction des charges et impôts à déduire après pour le calcul de la rentabilité net.

D’où l’importance de ne pas s’arrêter à cette formule mais de savoir négocier le prix et les conditions et optimiser le montant des loyers et la fiscalité.

Retenez toujours que l’immobilier n’est pas une affaire de sentiments mais de chiffres et que seuls ceux ci parlent.

Les autres opérations se font plus au regard de la banque et dans le but de conserver un bon dossier et profil car comme à l’école, vous êtes soumis à notation. Celle ci ne va pas forcément récompenser votre assiduité ou le respect des consignes mais plus, votre application à comprendre comment fonctionne le système et le tourner à votre avantage en s’y adaptant.

Si vous savez ce que vous êtes en mesure d’emprunter comme en allant voir un courtier, optimiser des loyers grâce à des travaux, de la rénovation ou mode d’exploitation différent et maîtriser vos dépenses/charges liés à votre investissement et en dehors de celui ci, vous devenez alors un joueur différent car comme dans tous domaines, il existe des amateurs, des pros et des cracks 😉.

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