Il arrive que quand on investit, on peut avoir plusieurs prêts immobiliers croisés.
Dans cette stratégie de remboursement anticipé sans frais, au départ il est possible de se concentrer sur un seul prêt quand on en possède par exemple, deux en cours comme ce qui est le cas pour moi actuellement.
Sur mon premier prêt où il me reste moins de 20 000€ à rembourser, je ne peux plus solliciter une baisse des échéances mensuelles en cas de remboursement et tout en gardant la même durée du prêt.
En effet, le montant de l’amortissement minimum mensuel pour la durée que j’ai choisi ne permet pas de descendre plus en dessous de celui-ci.
Ainsi, il me reste environ 19 100€ à rembourser avec des échéances mensuelles de 111, 37€ et sur une durée initialement choisie de 22 années et qui tombe désormais à 16 ans maximum avec ce solde à rembourser. Donc descendre en dessous de cette durée de 22 ans demeure impossible et si, je souhaite rembourser moins par mois tout en gardant cette option de 22 ans initiale.
J’espère que je me suis bien fait comprendre 😉.
J’ai pressé au maximum, le citron sur ce premier prêt afin d’obtenir la plus petite mensualité possible et sur la durée restante possible, la plus longue. Si je veux rembourser plus, il me faut réduire la durée de l’amortissement initial comme passer à 20 ans ce qui n’est pas intéressant pour moi car cela reviendrai à augmenter le capital mensuel à rembourser.
Je pourrai aussi conserver 22 ans et continuer à rembourser par anticipation mais cela n’apporte rien sur le court terme car le taux d’endettement ne baisse pas plus et j’aurai toujours ces 111€ par mois.
Ma préférence se dirige là où je peux baisser les mensualités donc sur le second prêt et le premier continue de se payer tout seul quand même avec les loyers qui tombent dessus et bien supérieurs.
Car le but consiste en effet, à augmenter ses possibilités d’endettement et non les diminuer.
Sur mon autre prêt, je dispose d’un capital qui reste à rembourser cette fois ci, de 57 000€ sur une durée préalable de 25 ans et j’ai remboursé déjà 5 000€ par anticipation afin de réduire de nouveau, les mensualités.
Toujours afin d’augmenter ma capacité d’emprunt et par la même, gagner plus d’argent sous forme d’actifs nets chaque mois.
On peut parler aussi, de marge brut d’autofinancement avant impôts. Une manière en plus de substituer un salaire à des rentes.
Ma stratégie demeure très simple. J’investis d’abord des sommes en bourse, j’économise, je gagne un maximum d’argent autrement et dès que j’ai suffisamment pour rembourser par anticipation mes prêts, je n’hésite pas.
Il faut savoir que les intérêts d’emprunt et le coût de l’assurance emprunteur se calculent tous deux en fonction du capital restant dû.
Donc si l’on réduit le capital à rembourser, il en vient de même pour les deux autres.
Rien oblige en vérité à rembourser par anticipation voire, jusqu’au terme de celui-ci. On peut s’arrêter avant ou choisir une autre stratégie comme celle des dividendes en bourse.
De plus en plus, j’arrive à cette deuxième stratégie.
La mienne a été au départ, de mettre un maximum d’apport et rembourser au maximum.
C’est ce qui m’a permis de rembourser en entier, mes 4 premiers biens.
Même si l’on habite dans son logement, la banque risque de vous stopper à un moment donné et si le capital restant dû voulu s’avère trop faible par rapport à la durée choisie.
C’est ce qui amène à voter en faveur de l’investissement locatif. Quand on a par exemple, un bien en tant que propriétaire occupant et un deuxième, dans du locatif la marge de manoeuvre demeure beaucoup plus grande.
Conserver toujours au moins deux biens en crédit vaut bien mieux qu’un seul.
On devient rapidement plus riche d’autant que les plus values réalisées sur une résidence principale demeurent exonérées d’impôts.
On peut donc jouer sur les deux tableaux. Acheter un bien pour soi avec travaux et le rénover pour y habiter quelques années. Ensuite, la plus value réalisée peut permettre de rembourser par anticipation une bonne partie de l’autre bien en locatif.
Ou encore, rembourser par anticipation son bien locatif et pour servir d’apport à sa résidence principale et pouvoir chaque mois ensuite, la payer plus facilement.
Si aujourd’hui, je possède six biens locatifs, je me trouve encore avec ces deux biens non payés en entier mais surtout, au regard de la stratégie qu’un seul bien non pressé au maximum.
Cela laisse néanmoins du temps pour en retrouver un autre et recommencer l’opération, si besoin sur du locatif ou partir sur de l’achat en tant que résidence principale qui va se rembourser plus rapidement grâce aux autres biens précédents..
Alors n’attendez pas les bonnes occasions mais créez les vous même.
