Secret de richesse n°8

Après les 7 premiers opus de richesse, de nouveaux sont au programme:

– Pour calculer un rendement immobilier et ne pas s’endetter auprès de la banque, 70% du loyer mensuel minimum doit couvrir la totalité de la mensualité de crédit.

– Pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier locatif et gagner de l’argent, il faut qu’il ait un rendement brut minimum (loyer mensuel hors charges/coût acquisition×100) de plus de 10%.

Le coût d’acquisition correspond au montant du bien, frais de notaire (7 à 8%), frais d’agence immobilières du vendeur ou acheteur, de garantie et dossier du prêt bancaire, travaux d’entretien, rénovation et amélioration, coût d’ameublement…

Des travaux d’amélioration soumis à déduction d’impôts (cités au dessus) sont synonyme le plus souvent d’une tva réduite de 10%.

Évaluer le montant de travaux d’artisans revient à environ 500€ du mètre carré pour un rafraîchissement (peinture, robinetterie, parquet..), entre 800 et 1 000€ le mètres carré pour de la rénovation (plomberie, électricité, pose mur ou cloison..) et jusqu’à 1 500€ sur du haut de gamme.

Le calcul du cashflow immobilier est la différence entre le loyer perçu hors provision de charges récupérables (ménage, eau froide, taxe ordures ménagères..) et la mensualité du prêt, les charges (taxe foncière, de copropriété non récupérables comme travaux), assurance PNO ou loyers impayés, intérêts emprunts (baissent chaque année ce qui augmente le montant d’impôts en fiscalité au réel), impôts, honoraires de gestion immobilière éventuels, frais de comptabilité ou coût de CFE sur du meublé…

Optimiser un investissement immobilier locatif revient à l’acheter en dessous des prix du marché avec de faibles charges et taxe foncière, proposer de la qualité entre moyenne et haut de gamme afin de générer un meilleur loyer et maîtriser sa fiscalité.

Le premier bien est très important et si c’est une bonne opération, le banquier va vous accueillir à bras ouvert d’où aussi l’importance de lui donner des contreparties comme l’assurance PNO, domiciliation salaires, carte bleue, ouverture livret A ou PEL etc..

Acheter des scpi de rendements de grandes sociétés est une bonne alternative ou un excellent complément à la pierre classique avec un rendement net de 5 à 8% par an et sans contraintes de temps.

Posséder une entreprise revient à pouvoir déduire un ensemble de frais et charges (repas, transport, rdv affaires..) avant impôts quand en tant que salarié, on dépense charges et impôts pour vivre avec le reste.

Utiliser de l’argent liquide doit devenir une priorité car le filtrage est de plus en plus développé (big brother) quoique l’on fasse et le compte nickel est aussi une bonne parade et alternative au contrôle avec un plafond de 750€ de montant maximum en compte sur le mois (paiements max de 1 500€/mois et retraits de 300€/hebdomadaires) et 20€ de frais par an (même pour les personnes interdits bancaires) et sur des activités légales uniquement bien entendu.

La richesse ne réside pas dans le faite de vouloir tout savoir et maîtriser mais de comprendre les choses, leur fonctionnement et savoir les utiliser à son avantage en restant ouvert. Un esprit éveillé vaut 10 fois plus de valeur qu’un esprit conformiste.

 

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