Quand on achète dans l’immobilier que cela soit pour y habiter ou à but spéculatif (location, achat revente), il s’avère important de maîtriser certains calculs:
▪ Le premier concerne celui de son taux d’endettement.
Pour cela, il faut savoir mettre d’un côté les rentrées d’argent mensuelles prises en compte en majorité par les banques c’est à dire revenus professionnels, treizième mois et loyers éventuels (pondérés de 70%) et diviser cela par les loyers et/ou crédits en cours comme pour un bailleur qui loue un logement aussi pour lui et avec des prêts sur des investissements locatifs.
Pour diminuer cela, il est possible d’augmenter ses revenus comme en négociant son salaire à la hausse ou changer de fonction ou d’entreprise ou encore en faisant par exemple une activité supplémentaire en cdi (2.5h par semaine d’aide à domicile).
Il est possible aussi de changer de mode de prêt (caution au lieu hypothèque), renégocier ou faire racheter ses prêts en cours, les solder (crédits conso) et rembourser par anticipation sans frais.
Autres solutions comme rallonger la durée de prêt, choisir une banque avec un montant de caution plus faible, mettre un apport.
Enfin, louer un bien moins cher pour soi et plus cher pour investir, louer une partie de sa maison, revendre pour acheter plus petit…
En faite, ce ne sont pas les solutions qu’il manque et il suffit de les chercher car il n’y a pas de prix à la liberté.
En fonction de ses calculs, on peut facilement arriver à déterminer dans quelles directions aller et quel choix faire.
Ce qu’il ne faut pas objecter non plus, c’est qu’un loyer ou crédit à sa charge trop important grève sa capacité d’endettement qui ne dépasse que rarement 33% pour les banques sauf si possibilité de baisse rapide à venir suite à nouveau emprunt.
Il en est de même pour des revenus (travail, locatifs) trop faibles par rapport aux charges (crédits, loyers) afin de mesurer le risque pour la banque ou d’évaluer le taux d’efforts pour l’emprunteur.
Si on a 1 200€ de revenus du travail sur 13 mois et 400€ de revenus locatifs charges comprises et que de l’autre côté on a 400€ de loyers charges comprises et/ou crédit et 250€ de prêt à rembourser, le calcul est:
• (1200€×13 mois)/12 mois)+(400€×0,70)= 1 580€ cela constitue les revenus pondérés mensuellement sur une base de 13 mois et en pondérant les loyers de 70% (marge prise par la banque en cas de vacances locatives, non paiement de loyers, charges…).
• 400€+250€= 650€ qui constitue au regard de la banque les charges.
• 650€×100/1 580€= 41,13%.
On dépasse les 33% de taux d’endettement ce qui fait qu’une banque n’aurait pas pu prêter mais il suffit d’acheter son premier bien pour le mettre en location et tout de suite après se trouver soi même locataire et alors on arrive à ce taux.
Pour le faire baisser, il suffit de reprendre les solutions citées plus haut.
Si admettons maintenant, j’ai 1 500€ de revenus et 600€ de loyers et 600€ de crédit en tout et pour tout cela donne:
• 1 500€+(600€×0,70)/600€= 31.25% car c’est 1 920€/600€.
Donc dans ce cas là, je ne dépasse pas les 33% et il me reste un écart de 1.75%.
C’est pour cette raison, qu’il ne faut pas avoir peur du crédit en choisissant la solution la plus simple qui est celle d’acheter sa résidence principale uniquement et/ou en tout premier mais qu’il ne faut pas pour autant, écouter trop facilement les sirènes de ceux qui vous disent qu’il est aisé d’investir et enchaîner biens sur biens (la bourse est bien plus facile..).
Le savoir est important.
▪ Comme on sait comment se calcule un taux d’endettement, il est possible aussi de calculer sa capacité de remboursement en fonction du premier.
Il faut prendre le total de ses revenus mensuels multipliés par 33% et que l’on soustrait par le prêt en cours.
On obtient grâce à cela, le montant mensuel que l’on peut encore emprunter:
• (1 920€×0,33)-600€= 33.6€ par mois donc ce qui veut dire dans ce cas présent presque rien du tout car cela n’achète même pas un parking qui coûte au moins le double par mois.
Si on a cette fois 2 000€ de revenus mensuels et plus que 400€ de prêt mensuel à rembourser (grâce aux remboursements anticipés..) cela donne:
• (2 000€×33%)-400= 260€ par mois ce qui est déjà plus confortable pour acheter parking, garage ou un petit studio en province avec une bonne négociation.
Sans aucun prêt et avec 1 500€ par mois par exemple, on peut rembourser 500€ car on divise à chaque fois par 1/3.
▪ Enfin, pour vraiment avoir une base précise du montant à emprunter on calcule cette fois ci, sa capacité d’emprunt maximum même s’il faut savoir souvent ne pas aller jusqu’à celui ci (notamment pour acheter sa résidence principale) malgré que certains agents immobiliers (même ceux qui passent à la télévision) peuvent vous inciter à le faire.
Pour un achat spéculatif, cela peut être avantageux d’emprunter au maximum pour déduire travaux et intérêts d’emprunts comme sur du déficit foncier mais pas pour l’achat d’une résidence principale car il y a les frais annexes (notaire, agence, dossier, garantie, assurance du bien..) qui se rajoutent en plus.
Donc pour calculer sa capacité d’emprunt, il faut partir du montant que l’on obtient de sa capacité de remboursement mensuelle comme 500€, 1 000€ etc et multiplier cela en fonction du montant emprunté, de la durée et du taux qui s’applique.
Ce qu’il faut noter d’essentiel est que, plus le montant de la capacité de remboursement est élevé ainsi que la durée de l’emprunt longue et le taux d’intérêt le plus bas possible et plus celui du montant de l’emprunt total est faible.
A titre d’exemple, sur une durée d’emprunt sur 10 ans si j’ai 1 000€/ mois de capacité de remboursement avec un taux d’intérêt de 2%, je peux emprunter 108 500€ et pour 3% plus que 103 500€.
Si je passe sur une durée de 15 ans avec toujours 1 000€/mois de capacité de remboursement on obtient 155 000€ pour 2% et 144 500€ pour 3%.
Avec 1 500€ de capacité de remboursement, les montants d’emprunts possibles augmentent.
Être au taquet de sa capacité d’emprunt est un moyen de pouvoir demander plus d’argent à la banque mais avec l’inconvénient, de devoir pendant des années se priver chaque mois car plus d’argent sur le compte pendant longtemps même avec une durée plus longue.
Si en revanche, la stratégie consiste à faire des gros travaux pour valoriser le bien et de manière à le louer plus cher tout en pratiquent un différé de remboursement de prêt sur 1 ou 2 ans et avec une bonne option fiscale (nue ou meublée en réel) sur de la colocation ou du saisonnier, là cela s’avère une option payante.
Il ne faut jamais objecter tout de même, que savoir faire les choses dans l’ordre comme d’aller voir plusieurs banquiers pour calculer sa capacité d’emprunt puis un courtier pour choisir les meilleures options et mieux rembourser les premiers et enfin un comptable fiscaliste pour diminuer voire annuler son endettement (investissement locatif) est la voie la plus viable pour réussir.
Donc commencer par le dernier calcul pour revenir jusqu’au premier est la meilleure des solutions.
Ce qu’il faut retenir de cela, c’est que les choix d’aujourd’hui font les résultats de demain et que ce qui nous arrive aujourd’hui sont le résultat des choix et décisions qui ont été prises hier.
