Comment bien investir

On se demande souvent comment faire pour bien investir et la meilleure réponse est d’acheter quand le prix est bas.

Si tu veux bien investir dans l’immobilier, il faut le faire quand les prix sont bas ainsi que les taux et ne pas oublier de négocier.

Si tu veux bien investir dans la bourse, tu dois le faire quand le prix de l’action est le plus bas depuis un an si ce n’est qu’en augmentation constante sur cinq ans ou si le prix de l’action est le plus bas depuis cinq ans et que cela n’est jamais allé en dessous mais au contraire, cela fluctue en hausse plus ou moins et au dessus de ce minimum.

Ce qui est le plus avantageux et le moins risqué est la bourse si on a la bonne stratégie.

Car on peut acheter et vendre rapidement, il n’y a pas l’effet de levier du crédit certes mais la bourse est ce qu’il y a de plus passif.

Pas de gestion, pas de travaux, pas d’impayés, pas de déclaration aux impôts chaque année, pas de taxes ou charges à payer chaque année etc..

De plus, on bénéficie de hausse importante et durable. Depuis deux siècles, la bourse a augmenté beaucoup plus que l’immobilier.

On peut obtenir des rémunérations impressionnantes même sans toucher aucun dividende. Il n’y a qu’à regarder sur 5 ans l’action d’Apple, Facebook ou Tesla..

Mais pour cela, il suffit non pas d’être consommateur mais acteur car dans la vie, si 90 à 95% des personnes sont des consommateurs on doit être des acteurs.

Ce n’est que quand on est riche que l’on roule en Ferrari et pas avant.

Citation « Pour voyager dans 10 ans toute ta vie, commences déjà par ne pas voyager de ta vie pendant 10 ans. »

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Réduire les frais de notaire

Quand on fait l’acquisition d’un bien immobilier, on paie en plus du prix du bien et des éventuels frais d’agence immobilière, des frais de notaire ou plus précisément frais d’acquisition.

Ceux là comprennent une petite partie qui reviennent au notaire (10 à 15%) comme des frais d’émoluments mais il y a aussi des frais d’enregistrement et de formalités et d’autres qui reviennent à l’état, région et aux collectivités territoriales (droits de mutation 5.8% prix achat etc), la plus grande partie en faite. Pour le détail, il suffit par exemple de taper composition frais de notaire sur Internet.

En vérité, si l’on comprend que tout est négociable et peut diminuer alors on trouve aussi des façons de dépenser moins d’argent dans ces fameux frais.

Comment?

– La première façon la plus simple et plus logique consiste à acheter moins cher sur le prix du bien et des éventuels travaux en négociant tout cela. Un prix d’achat plus faible dit aussi un montant de frais de notaire (7 à 8%) moins important sur l’ensemble.

– Si on achète dans du neuf, les frais de notaire représentent que 2 à 3% du prix d’achat mais l’on paye le prix du neuf.

– Séparer la partie mobilière de l’immobilier c’est à dire tout ce qui peut s’enlever (meubles cuisine et salle de bain, électroménagers comme frigidaire ou machine à laver, mobiliers comme canapé, table de jardin etc) mais pas douche ou évier encastré par exemple.

– Si on passe par un vendeur qui utilise une agence immobilière pour vendre, soit payer soi même les frais d’agence à la place du vendeur (mandat charge acheteur) pour les retirer du prix d’acquisition.

Cela ne change rien pour lui comme pour l’agence mais vous en tant qu’acheteur, vous ne payer pas de frais de notaire sur ceux de l’agence.

Pour cela, il faut que cela soit mentionné dans l’annonce internet ou en vitrine ou demander à le faire modifier car la Loi Alur de 2014 impose plutôt de mettre les honoraires à la charge du vendeur mais ce n’est pas obligatoire.

Soit signer un mandat de recherche est possible mais plus dans le cas d’un achat avec un chasseur immobilier.

– Négocier avec le notaire sur une partie de ses frais globaux car si vous lui indiquer que ce n’est pas la seule transaction que vous allez faire ou que vous en avez déjà fait d’autre avec lui et qu’il y a une bonne relation de confiance (gagnant gagnant), il est plus enclin à baisser ses tarifs. Il peut aussi vous proposer des biens à vendre ou pas encore sur le marché comme des successions et avec des frais de transaction moins importants qu’avec une agence immobilière.

– Au delà de 150 000€ d’achat, le notaire peut concéder une remise jusqu’à 10% de ses émoluments mais que sur la partie qui dépasse la somme de 150 000€.

Si j’achète un bien à 200 000€ alors le notaire accorde une remise de ses émoluments sur la somme de 50 000€ (écart entre 200 000-150 000€).

Il faut multiplier 50 000€ par 0.814% et par 10% ce qui donne 40.7€ pour 50 000€.

L’on peut donc voir, qu’il s’avère possible et profitable de réduire les frais du notaire pour mieux acheter et rembourser la banque, louer ou revendre.

Il suffit de connaître ses choses et les demander car la connaissance amène le pouvoir.

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Astuces immobiliere

Quand on devient propriétaire alors on doit s’acquitter d’un certain nombre de frais au moment de l’achat et après.

Par exemple, si on passe par un notaire pour faire l’acquisition d’un bien, le montant de la commission due à celui ci est très souvent inférieure à celle de l’agence immobilière.

Si on est pas propriétaire occupant ou locataire au 1er Janvier de l’année en cours, on est pas redevable de la taxe d’habitation. Une signature au 31 décembre de l’année précédente ou au 1er Janvier fait que l’on y est.

D’où l’importance de faire prolonger la date de signature définitive après le 1er Janvier.

Il est possible tout de même d’y être exonéré dans le cas où on est bailleur et en apportant la preuve que le bien est loué à l’aide du contrat même si on a acheté celui ci avant le 1er Janvier.

Pour ce qui en est du paiement de la taxe foncière, l’usage est que le notaire notifie sur l’acte de vente la répartition de taxe foncière au prorata temporis de l’année en cours. Mais il faut que le vendeur attende que les impôts rectifient le calcul et facturent un montant à payer à l’acheteur et au vendeur.

Afin d’éviter cela, il faut dire au notaire que la répartition va se faire au moment de la signature contre remise d’attestation de bon paiement. L’acheteur donne sa part de taxe foncière au vendeur qui celui là va payer la somme due sur la totalité de l’année en décembre.

Pour se faire financer les frais de notaire et garder la somme de celle-ci pour autre chose et si le coût d’opportunité en vaut la peine, il est possible de réaliser un paiement acte en main.

Ce qui veut dire qu’au lieu d’avancer les frais de sa poche, c’est le vendeur par le biais de la banque qui le fait. Cela consiste à déclarer à la banque un montant d’achat du bien en y incluant les frais de notaire à financer mais sans que le compromis indique ceux ci.

Ensuite, le notaire verse le montant total au vendeur qui lui signe un chèque au notaire du montant de ses frais enregistré comptablement comme « provisions pour acte divers » que le banquier va voir et cela le motive plus à te financer.

Trois astuces à connaître pour économiser ou gagner plus d’argent qu’il ne faut pas hésiter à mettre en application le moment venu.

Comme dit le proverbe : « Un homme avisé en vaut deux » ou encore « Il vaut mieux être bête et cultivé plutôt qu’intelligent mais ignorant. »

 

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Trouver le bon vendeur

Pour réaliser un bon investissement immobilier, il faut savoir négocier mais aussi trouver le bon vendeur.

Il s’agit de la personne qui est pressée et qui a besoin rapidement de se débarrasser d’un bien.

1. Cela peut être le cas d’un divorce, chacun veut retrouver son indépendance et est moins exigeant quand au faite de baisser le prix de vente surtout si le crédit est déjà remboursé en totalité ou grande partie.

2. Cela peut être une succession suite au décès d’un parent. Les enfants ne veulent pas reprendre la suite et sont prêts à revendre pour un montant avantageux sans payer de gros frais.

3. Cela peut être un décès d’une des deux personnes dans le couple et qui ne peut plus assumer le paiement des remboursements de prêt ou les charges.

4. Cela peut être une perte d’emploi qui ne permet pas à la personne de continuer de rembourser son prêt principal par exemple et qui a besoin de vendre son logement ou un bien locatif pour sécuriser l’avenir en attente de la vente de sa propre habitation.

5. Cela peut être une mutation professionnelle dans une autre région où autre pays et qui nécessite un changement rapide de domicile.

6. Cela peut être une saisie immobilière du faite que la personne ne peut plus assumer toutes ses dettes et son logement est vendu aux enchères.

7. Cela peut être un départ en retraite qui fait que la personne préfère récupérer le fruit de son bien sans plus value voire de baisser sur son prix d’achat car a déjà remboursé son crédit et paye des impôts en plus (ne déduit plus des charges) qu’elle préfère ne plus payer.

8. Cela peut être un remboursement de solde de prêt ce qui signifie que la personne a fini son prêt ou peut être à la moitié (donc gagne la moitié dans sa poche si revend le même prix qu’à l’achat) et peut plus facilement concéder une baisse du prix.

9. Cela peut être la personne qui a fait un prêt relais et paie déjà des échéances pour son nouveau bien sans avoir vendu le premier sur lequel il y a aussi des traites.

10. Cela peut être un bien déjà loué et qui empêche d’y habiter de suite (un bailleur ne se dévoile pas forcément) et qui permet une baisse de prix entre 15 et 20%.

Etc etc……

En réalité, si l’aspect négociation est important pour bien acheter, trouver le bon vendeur l’est aussi.

La meilleure manière d’y arriver est de visiter, visiter, visiter.

Comme le disait Robert Kyosaky, il y a la science académique et celle de la rue.

A vous de choisir votre camp.

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Secrets de richesse n°4

Dans les articles Secrets de richesse n°1/2/3 il est expliqué des moyens de gagner de l’argent.

Voici d’autres moyens de s’enrichir en se basant sur le bon sens.

– Mettre de l’argent de côté sur un compte épargne et en fonction du nombre de semaines dans l’année donc la première semaine 1€, la deuxième 2€ et ainsi de suite jusqu’à 52 semaines en cumulant cela avec des virements réguliers sur un autre support comme la bourse.

– Acheter dans l’ancien pour habiter ou investir afin de réduire les charges de copropriété et ne payer que l’électricité des communs, le ménage et ordures ménagères (sauf en tant que bailleur).

– Les magasins ou périodes de déstockage sont un bon moyen d’acquérir du mobilier ou de la décoration pour un montant pas cher.

– Pour effectuer des travaux de rénovation de fenêtres ou portes, il n’est pas indispensable de prendre du sur mesure mais du standard suffit à un prix moins cher pour un écart de 5 mm seulement et facile à raboter.

– Il est possible de gagner beaucoup d’agent grâce aux jeux radios si l’on écoute les chaînes régulièrement.

– La meilleure façon d’investir dans l’immobilier consiste à louer en statut LMNP pour loueur meublée non professionnel car l’on déduit 50% sur ses revenus déclarables aux impôts (micro bic) au lieu de 30% en non meublée (micro foncier) et l’on ajoute pas ceux ci sur ses revenus du travail pour connaître le montant du revenus fiscal avant d’y inclure la CSG calculée précédemment sur le revenu locatif déduit des 30% comme en non meublée mais on sépare les revenus du travail des revenus locatifs.

– Pour acquérir un bien immobilier plus facilement, il suffit de dire que l’on achète sa résidence principale car les banques adorent cela et offrent aussi de meilleurs taux.

– Considérer que chaque personne peut devenir un partenaire et non un adversaire cela signifie qu’un des principes fondamentaux de richesse est d’offrir plus que la personne ne donne.

Par exemple pour demander une remise à un artisan, au lieu qu’il ne facture le montant des fenêtres au prix fort si c’est lui qui sort son argent, il peut s’avérer payant de les acheter soi même et ainsi, réduire le coût global de la prestation car il ne répercute pas de sortie d’argent en augmentant le coût de celles ci et du coup, il peut acheter autre chose pour un autre client.

Il existe encore pleins d’autres secrets de richesse et c’est à vous de les découvrir.

 

 

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Etre contrarien

Il y a beaucoup de choses qui semblent bonnes et aussi des personnes qui y croient et adhèrent, même des youtubeurs censés vous former car ils ont le savoir.

Il faut au contraire se faire soi même son intime conviction dans son for intérieur.

– Certaines personnes disent par exemple, qu’il faut investir dans l’immobilier à Paris car c’est là où on loue le plus facilement mais il n’y a pas d’argent à faire dans cet endroit à part acheter une ruine et la retaper soi-même pendant des années.

– Elles disent aussi qu’il faut tout financer à crédit son investissement immobilier c’est à dire le bien, les frais de notaire et les travaux tout en veillant à ce que le loyer dépasse de 30% le crédit.

On maximise beaucoup trop l’hypothèse du montant de loyer (pour que la banque soit rassurée) et l’on minimise la perte réellement dégagée des charges.

– Un autre credo très souvent entendu est celui, qu’il faut choisir le mode d’imposition au réel pour déduire charges et amortissement de manière à ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années mais pour gagner aussi combien pendant plusieurs années.

– On objecte également cette réalité qui est qu’en mode d’imposition au réel, l’on amorti la totalité du prix de celui ci au bout de 30 ans ou un peu moins si vendu avant.

Ce qui fait que quand on va le revendre, on va être imposé en totalité pour 30 ans ou au prorata de la durée d’amortissement avant 30 ans et non pas que sur la plus value (comme en micro foncier ou bic) car un bien amorti est considéré de la même manière qu’une plus value. Si j’achète un bien 50 000€ et qu’au bout de 30 ans, il est remboursé en totalité avec le mode au réel et que je le revends 60 000€ alors je ne suis pas imposé sur 10 000€ (en non réel) mais sur 60 000€ ( prélèvements sociaux de 15.5%+impôts par rapport à sa tranche marginale 15, 30, 41, 45, 80% etc).

La solution consiste alors à choisir le régime réel en tant que particulier et d’attendre 30 ans si l’on est patient afin de ne rien déduire comptablement (exception des travaux de réparation et d’amélioration) du prix du bien dans le cas où l’on ne fait pas d’apport.

– Beaucoup trop de gens pensent qu’ils vont pouvoir revendre un bien ou une action, beaucoup plus cher qu’ils ne l’on acquis mais désespèrent d’attendre et finissent de tomber dans les griffes de serial investisseurs qui vont les convaincre de brader leur prix au lieu de revendre au prix du marché.

Etc, etc, etc…

Moralité :

– Il y a très peu de gens qui réussissent dans l’immobilier ou la bourse et celles ci ne font pas beaucoup de publicité comme Gilles Grimm (à la belle époque de Paris) ou Warren Buffet.

– N’écoutez pas tout ce que l’on vous raconte.

– Formez vous mais au final c’est vous seul qui êtes le décideur.

– Ne soyez pas pessimiste car cela peut amener trop de positivisme et à ne pas prendre de la distance.

– Arrêtez de vous raconter des histoires dans votre esprit en disant que vous n’êtes pas bon et que les autres sont meilleurs.

On apprend bien plus à évoluer en remarquant les choses et les gens qui nous rabaissent (comme avec leurs mauvaises habitudes) et en changeant cela plutôt que d’écouter en permanence des gens qui rabachent le même discours de réussite mais qui accumulent de petites erreurs jour après jour.

– Écoutez son instinct et cette petite voie intérieure qui peut se renforcer plutôt que celle des bruits du monde comme le dit Vandamme.

– Apprenez la leçon une fois en vous trompant consciemment de façon importante et passez vite à la suivante.

– Ne réfléchissez pas trop longuement mais soyez rapides comme l’air et allez là où les vents sont les plus favorables.

 

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Gagner en bourse: deux stratégies

Pour réussir à gagner facilement de l’argent en bourse, il existe deux stratégies que voici ici même:

  • La première consiste à acheter des actions à moins de 1€ et qui peuvent évoluer à la hausse.
  • La deuxième consiste à lisser ses résultats et en allouant la même somme chaque mois sur une même action pour sécuriser ses baisses ainsi que de bénéficier des hausses.
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Rembourser son prêt deux fois plus vite

Pour s’enrichir 2 fois plus vite dans l’immobilier, il existe 2 méthodes simples afin d’y parvenir.

Si vous connaissez un peu le domaine des paris sportifs ou du poker alors vous savez qu’il existe des méthodes pour couvrir ses pertes en doublant la mise précédente mais aussi pour optimiser.

Par exemple, aux paris sportifs l’on choisit un pari de 50€ sur une côte maximum entre 3 et 4 et puis un autre pari de 100 € sur une cote maximum entre 2 et 3.

Si l’on mise 50€ et que l’on gagne, on obtient 150€ et même en perdant celui de 100€ l’on récupère et si on gagne aussi celui de 100€ alors l’on a gagné minimum 200€ en plus de 100€.

Pour le poker, c’est identique en tablant 2 ou 4 ou 6 parties (des chiffres pairs) en même temps mais en doublant les mises précédentes sur la table la plus basse en cas de pertes et en remisant seulement le montant de toutes les pertes précédentes sur la deuxième table.

Dans l’immobilier, l’avantage indéniable est que ce n’est pas vous qui misez votre argent mais la banque et que l’on bénéficie d’un double effet de levier, celui du crédit et du loyer payé par le locataire.

Il existe deux façons de rembourser 2 fois plus vite un crédit.

– La première consiste à acheter deux biens en même temps et à des prix similaires, d’en revendre un à la moitié du prêt ce qui permet de solder l’autre moitié de celui ci.

Comme l’on a soldé la moitié restant du premier prêt car l’autre l’a été par le locataire ou par vous même si vous habitez dans l’un des deux.

Donc vous achetez deux biens à 50 000€ chacun que vous louez ou vous habitez dans un des deux.

Comme au bout de la moitié du prêt sur 20 ans, l’on a déjà payé la moitié du logement par le mécanisme de l’amortissement (intérêts diminuent en fonction du capital restant dû suite au remboursement des mensualités) cela permet d’avoir un bien net mais séparé en deux biens.

Pour les regrouper en un, il suffit de revendre un des deux afin de solder la moitié qui reste de celui ci donc 25 000€ et d’utiliser l’autre somme de 25 000€ en cas de revente au même prix, sur l’autre bien.

Le résultat aboutit à ce que l’on obtient un bien gratuit à la moitié du prêt au lieu d’attendre le double.

– La deuxième façon consiste à acheter qu’un bien par exemple, à 100 000€ et de le garder à la moitié du prêt pendant 10 ou 8 ans et quelques mois pour 8 puis de le revendre et d’en acheter un autre moitié prix donc 50 000€ en cash et sans crédit, du faite que l’on a déjà remboursé 50 000€ sur le bien de 100 000€ que l’on revend 100 000€ aussi par exemple.

Résultat, l’on récupère en cash 50 000€ sur le premier bien que l’on vend à 100 000€ et cette somme sert à acheter un autre bien de 50 000€ pour le louer ou re louer comme sur le premier bien et en touchant des loyers pleins deux fois plus vite.

Ces deux techniques permettent d’accélérer grandement son enrichissement et en sachant que l’on peut renouveler plus facilement cela par la suite, car on a des loyers pleins qui tombent et permettent de rembourser par anticipation.

De plus, cela permet également de passer sur d’autres systèmes de prêts (hypothécaires, nantissement, in fine) et de manière à réinvestir par crédit le montant gagné ou le double et tout en achetant un autre de cette même somme en cash ou de choisir une hypothèque ou un prêt in fine tout en mettant la somme de 50 000€ sur une assurance vie.

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Secrets de richesse n°3

Dans ces articles Secrets de richesse et Secrets de richesse n°2, il est cité des moyens simples pour s’enrichir.

Voici donc de nouveaux secrets pour atteindre rapidement sa liberté financière :

– Quand on achète un bien immobilier à rénover et revendre pour ne pas être imposé en cas de plus value, il faut l’acheter en tant que résidence principale.

– Pour faire de meilleures affaires dans l’immobilier, il vaut mieux passer par un professionnel qui va fixer un prix de vente dans ceux du marché plutôt que par un particulier qui surévalue très souvent son logement.

Biensure, rien empêche pour autant de négocier sur le prix et les conditions d’achat. (Cf plus bas)

– Il est aussi avantageux d’acheter un bien affiché en mandat exclusif car cela signifie que le vendeur accepte de baisser son prix mais aussi qu’il soit vendu rapidement par une seule agence.

– Pour réduire le prix d’achat et les frais de notaire, il faut savoir diminuer le prix de vente affiché et notamment en tant qu’acheteur en signant un mandat de vente à charge de l’acheteur ou de recherche avec l’agent immobilier du vendeur, ceci pour que ce dernier soit lui même exempté des frais d’agence (entre 6 et 8%) et que donc, il déduise cela de son prix de vente ce qui réduit aussi les frais de notaire.

– Si l’on achète un bien immobilier après la date d’échéance du prêt, on paye des intérêts intercalaires supplémentaires avant même de commencer à rembourser la première échéance qui commence le mois suivant et obligatoirement au minimum un mois après. ( 5 février pour signature au 5 janvier ou 5 mars pour signature au 5 janvier)

Par exemple, si l’acte de vente définitif à lieu le 8 Octobre et que la date d’échéance du prêt est le 5 Octobre, il va y avoir des intérêts intercalaires à payer du 8 Octobre au 5 Novembre avant le paiement de la première échéance en plus d’autres intérêts le 5 Décembre.

Pour 100 000€ à 2% cela représente environ 155.5€ (100 000€×0.02×28jours/360 jours car les banques retirent les jours fériés) en pure perte et seulement pour la banque (le remboursement n’a pas commencé).

Donc dans ce cas précis d’acte de vente le 8 Octobre, la date idéale de l’échéance du prêt ou inversement doit aussi être au 8 de ce même mois et à la limite au 10 si imposée par la banque comme cela, il y aura pas ou très peu d’intérêts intercalaires (entre le 8 Octobre et le 8 Novembre) à payer de zéro à deux jours seulement. Contrairement à une signature d’acte après la date d’échéance du 5 Octobre comme le 9 ou là, il va y avoir un mois complet d’intérêts intercalaires facturés et avant même le commencement du paiement de l’échéance le mois suivant au 5 Novembre payable le 5 Décembre.

– Pour réduire les frais de travaux, il est possible de négocier sur la remise concédée à l’artisan par le magasin en tant que professionnel et en demandant à la partager ou d’en être exempté car il se rémunère sur son tarif horaire.

– Il est possible aussi de demander de meilleures matériaux au même prix si l’artisan ne veut pas partager la remise (Il en profite moins) ou de négocier la gratuité du nettoyage après travaux.

– De manière générale, il est plus facile d’obtenir quelque chose quand l’autre personne ne sort rien de sa poche ou très peu comme de baisser le taux d’intérêt de son bien immobilier ou d’avoir un service de meilleur qualité en échange par exemple, d’une assurance ou autre chose en plus souscrite dans la banque (gagnant gagnant) ou d’avoir une réduction sur un produit ou prestation (plutôt qu’un produit offert).

– La richesse se créer par le nombre de transactions et plus on a de choses à proposer plus aussi l’on peut nous en offrir comme un marchand de biens qui souscrit des prêts à répétition, un investisseur qui souscrit des assurances car en réalité une banque se rémunère davantage (la commission du gestionnaire) là dessus que sur un prêt etc.

– Le focus de l’intérieur vers l’extérieur consiste à être dans une optique d’amour contre peur plutôt que de plaisir contre douleur (focus de l’extérieur vers l’intérieur).

Cela est surtout tiré de la philosophie bouddhiste orientale qui consiste à diffuser de l’amour comme un restaurateur qui aime son chef de cuisine, ses commis, ses serveurs, ses clients etc et cela créer l’effet boule de neige.

Moins de peur, plus d’amour et de la meilleure qualité, plus d’envie et de motivation, moins de douleur, de faux semblants et de faux plaisirs (excitants de toutes sortes comme cigarette, alcool, shopping, jeux vidéos, télévision etc) mais au contraire un but centré vers l’épanouissement de tous l’univers.

 

 

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S’inspirer des meilleurs

Pour réussir, il suffit de s’inspirer des meilleurs.

Michael Jordan en est l’exemple parfait, rapidité, élasticité, puissance, mental, technique, tactique, la minute 11.37 est très flagrante de cela:

 

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